근저당권과 선순위보증금, 무엇이 다르고 어떻게 확인 하나요?

한 줄 답변

근저당권은 등기부등본에서 확인할 수 있는 선순위채권이고, 선순위보증금은 나보다 먼저 들어온 임차인의 보증금입니다. 근저당권은 등기부등본 을구에서 채권최고액을 보면 되고, 선순위보증금은 전입세대확인서로 기존 전입 세대를 확인한 뒤 확정일자 부여현황이나 임대인 제공 자료로 보증금 총액을 확인해야 합니다. 선순위보증금을 확인해 안심등기에 입력하면, 계약 전 경매 시 내 보증금을 돌려받을 수 있는지 확인할 수 있습니다.

근저당권과 선순위보증금은 무엇이 다른가요?

전세계약 전 보증금 위험을 볼 때 자주 나오는 말이 근저당권과 선순위보증금입니다.

등기부등본
등기부등본

둘 다 경매가 되었을 때 내 보증금보다 먼저 고려될 수 있다는 점에서는 비슷합니다.

하지만 확인하는 방법이 다릅니다.

구분근저당권선순위보증금
의미집주인이 집을 담보로 돈을 빌린 권리나보다 먼저 들어온 임차인의 보증금
주로 확인하는 서류등기부등본 을구전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 임대인 제공 자료
금액 확인채권최고액으로 확인 가능임대인 협조 없이는 정확한 총액 확인 어려움
자주 문제되는 주택아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구 등 대부분다가구주택, 단독주택, 다중주택 등 비집합건물
위험한 이유경매 시 은행 등이 먼저 배당받을 수 있음기존 임차인이 내 보증금보다 먼저 배당받을 수 있음

핵심은 둘 중 무엇이 더 무섭냐가 아닙니다.

중요한 것은 근저당권 + 선순위보증금 + 내 보증금을 합쳤을 때, 경매가 되더라도 내 보증금까지 돌아올 돈이 남는지입니다.



근저당권은 등기부등본에서 확인합니다

근저당권은 등기부등본 을구에서 확인합니다.

을구에 근저당권이 있다면 아래 항목을 봐야 합니다.

확인 항목의미
설정일근저당권이 언제 설정됐는지
채권최고액경매 시 먼저 배당될 수 있는 최대 금액
근저당권자은행, 금융기관 등 채권자
말소 여부현재 살아 있는 권리인지, 이미 말소된 권리인지

특히 중요한 것은 설정일과 채권최고액입니다.

내가 전입신고와 확정일자를 받기 전에 근저당권이 먼저 설정되어 있다면, 그 근저당권은 내 보증금보다 앞서는 선순위채권이 될 수 있습니다.

예를 들어 근저당권 채권최고액이 1억 원이고, 내 전세보증금이 1억 5,000만 원이라면 단순히 “근저당권이 있다”가 아니라 아래처럼 봐야 합니다.

항목금액
근저당권 채권최고액1억 원
내 보증금1억 5,000만 원
합계2억 5,000만 원

이 합계가 집의 시세나 예상 경매 낙찰가에 비해 높은지 낮은지를 봐야 보증금 회수 가능성을 판단할 수 있습니다.



선순위보증금은 등기부등본만으로 알기 어렵습니다

선순위보증금은 나보다 먼저 들어온 임차인의 보증금입니다.

특히 다가구주택처럼 여러 세대가 살지만 건물 전체가 하나의 등기부등본으로 관리되는 집에서 중요합니다.

등기부등본에는 근저당권이나 전세권처럼 등기된 권리는 보이지만, 모든 임차인의 보증금이 자동으로 표시되지는 않습니다.

그래서 다가구주택에서는 등기부등본만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

확인 자료확인할 수 있는 내용
전입세대확인서해당 주소에 전입된 세대가 있는지 확인
확정일자 부여현황기존 임차인의 확정일자와 보증금 확인
임대인 제공 선순위 임대차 내역선순위보증금 총액 확인
중개사 확인 자료기존 임대차 현황 보조 확인

전입세대확인서는 기존에 전입된 세대를 확인하는 데 도움이 됩니다.

다만 전입세대확인서만으로는 보증금 금액까지 정확히 알기 어렵습니다.

확정일자부여현황
확정일자부여현황

따라서 선순위보증금 총액을 보려면 확정일자 부여현황이나 임대인이 제공하는 선순위 임대차 내역까지 확인해야 합니다.



선순위보증금이 왜 위험한가요?


다가구주택에서 선순위보증금이 중요한 이유는 경매 배당 순서 때문입니다.

나보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인이 있다면, 그 임차인의 보증금이 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다.

예를 들어 보겠습니다.

항목금액
예상 경매 낙찰가4억 원
선순위 근저당권- 1억 원
선순위보증금- 2억 원
예상 경매 비용- 300만 원
회수 가능 여력9,700만 원

이 집에 내 보증금이 1억 5,000만 원이라면, 내 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

구분금액
회수 가능 여력9,700만 원
내 보증금1억 5,000만 원
판단일부 손실 가능성 확인 필요

이처럼 선순위보증금은 등기부등본에 바로 보이지 않지만, 실제 경매 상황에서는 내 보증금 회수 가능성에 큰 영향을 줄 수 있습니다.



근저당권과 선순위보증금은 함께 계산해야 합니다


근저당권만 보고 “대출이 이 정도면 괜찮다”고 판단하면 부족합니다.

다가구주택이라면 선순위보증금까지 더해야 합니다.

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상황판단
근저당권은 낮지만 선순위보증금이 큼보증금 회수 위험 가능
근저당권은 크지만 선순위보증금이 없음시세와 경매 낙찰가 기준으로 추가 판단
둘 다 큰 경우보증금 손실 위험 커질 수 있음
둘 다 낮은 경우보증금 회수 가능성 검토 가능

결국 위험은 권리 이름이 아니라 금액의 합계에서 나옵니다.



선순위보증금을 확인했다면 안심등기에 입력해야 합니다


선순위보증금은 안심등기가 자동으로 정확히 알아내는 정보가 아닙니다.

임대인, 중개사, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황 등을 통해 임차인이 확인해야 하는 정보입니다.

하지만 선순위보증금 총액을 확인했다면, 안심등기에 입력해 경매 시 내 보증금을 돌려받을 수 있는지 확인할 수 있습니다.

안심등기는 입력한 선순위보증금과 내 보증금, 등기부등본상 근저당권, 예상 경매 낙찰가 등을 함께 반영해 보증금 회수 가능성을 분석합니다.



안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본상 근저당권을 확인하고, 다가구주택처럼 선순위보증금 확인이 필요한 구조인지 안내할 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

임차인이 선순위보증금을 확인해 입력하면, 안심등기에서 경매 시 내 보증금을 돌려받을 수 있는지 계산할 수 있습니다. 근저당권 채권최고액이 커서 선순위채권 부담이 큰 경우에는 추가 확인이 필요한 상태로 볼 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_DEBT_HIGH_AMOUNT>

안심등기 확인 항목의미
근저당권 설정 여부등기부등본상 선순위채권 확인
근저당권 채권최고액경매 시 먼저 배당될 수 있는 금액
근저당권 설정일내 전입신고·확정일자보다 앞서는지 판단
선순위보증금기존 임차인의 보증금 반영
예상 경매 낙찰가경매 시 회수 가능성 판단 기준
예상 경매 비용낙찰대금에서 먼저 차감될 비용 반영
보증금 회수 가능성내 보증금을 돌려받을 수 있는지 확인

근저당권과 선순위보증금은 모두 내 보증금보다 먼저 고려될 수 있는 금액입니다.

근저당권은 등기부등본에서 채권최고액을 확인하면 되지만, 선순위보증금은 등기부등본만으로 알기 어렵습니다.

전입세대확인서로 기존 전입 세대를 확인하고, 확정일자 부여현황이나 임대인 제공 자료로 선순위보증금 총액을 확인해야 합니다.

선순위보증금을 확인했다면 안심등기에 입력해, 계약 전에 경매 시 내 보증금을 돌려받을 수 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

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