전세 계약 후 확정일자, 왜 받아야 하나요?

확정일자는 무엇인가요?

전세 계약을 하면 계약서에 계약일, 보증금, 임대인, 임차인, 주소 등이 적힙니다.

하지만 계약서가 작성되었다는 사실만으로는 부족할 수 있습니다. 나중에 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 내 임대차계약이 언제부터 존재했는지를 확인할 수 있어야 하기 때문입니다.

이때 필요한 절차가 확정일자입니다.

확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 확인받는 절차입니다. 쉽게 말하면, 내 전세 계약서에 “이 날짜에 이 계약서가 존재했다”는 날짜 도장을 받아두는 것입니다.

확정일자는 우선변제권을 갖추기 위한 핵심 조건입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 시 후순위권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2).

확정일자를 받으면 어떤 권리가 생기나요?

확정일자를 받는 이유는 우선변제권 때문입니다.

우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 후순위 권리자보다 내 보증금을 먼저 배당받을 수 있는 권리입니다.

다만 확정일자만 받았다고 우선변제권이 완성되는 것은 아닙니다.

우선변제권은 아래 순서로 갖춰집니다.

주택 인도 + 전입신고 = 대항요건
대항요건 + 확정일자 = 우선변제권

즉, 실제로 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 상태에서 확정일자까지 받아야 우선변제권을 갖출 수 있습니다.

대항력과 우선변제권은 어떻게 다른가요?

전세 계약에서 임차인이 자주 듣는 말이 대항력과 우선변제권입니다.

두 권리는 모두 보증금 보호와 관련이 있지만, 역할이 다릅니다.

대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조).

우선변제권은 대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받아야 인정됩니다. 그래서 확정일자는 전세 계약 후 반드시 챙겨야 하는 절차입니다.

확정일자는 언제 받아야 하나요?

확정일자는 가능한 빨리 받는 것이 좋습니다.

가장 좋은 방법은 전입신고를 할 때 확정일자도 함께 받는 것입니다.

전세 계약에서는 보통 잔금을 지급하고 실제로 입주한 뒤 전입신고를 합니다. 이때 임대차계약서를 가지고 주민센터에 방문하면 전입신고와 확정일자를 함께 처리할 수 있습니다.

확정일자는 온라인으로도 신청할 수 있습니다. 인터넷등기소에서 임대차계약서를 제출해 확정일자를 신청할 수 있습니다.

전세 계약 후에는 “나중에 받아야지”라고 미루기보다, 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하는 것이 안전합니다.

확정일자를 받지 않으면 어떻게 되나요?

확정일자를 받지 않으면 우선변제권을 주장하기 어렵습니다.

예를 들어 임차인이 실제로 입주하고 전입신고까지 했더라도, 확정일자를 받지 않았다면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선 배당받는 권리를 갖추지 못할 수 있습니다.

즉, 전입신고는 대항력의 기초이고, 확정일자는 우선변제권을 갖추기 위한 절차입니다.

둘 중 하나만 챙기면 부족합니다.

전세 계약 후에는 아래 순서로 처리하는 것이 좋습니다.

1. 잔금 지급
2. 실제 입주
3. 전입신고
4. 확정일자 받기

이 순서를 빠르게 마쳐야 임차인의 기본 권리를 갖출 수 있습니다.

확정일자를 받으면 보증금은 무조건 안전한가요?

아니요.

확정일자는 반드시 받아야 하는 절차이지만, 확정일자만으로 보증금이 무조건 안전해지는 것은 아닙니다.

확정일자는 우선변제권을 갖추기 위한 조건입니다. 하지만 전세보증금반환보증 가입 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.

전세보증금반환보증은 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 보증금 반환을 책임지는 제도입니다. 다만 모든 집이 가입 가능한 것은 아닙니다.

HUG 전세보증금반환보증은 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것, 그리고 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 담보인정비율 기준 안에 들어올 것 등을 보증 요건으로 안내하고 있습니다.

즉, 확정일자는 보증보험 가입을 위해서도 중요한 기본 조건이지만, 확정일자만 받았다고 보증보험 가입이 자동으로 되는 것은 아닙니다.

안심등기로 무엇을 확인하나요?

확정일자까지 받았다면, 다음으로는 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인해보는 것이 좋습니다.

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력해 전세보증금반환보증 가입 가능성을 확인할 수 있습니다.

전세보증금반환보증 가입 가능성은 보증금만으로 결정되지 않습니다. 주택가액, 선순위채권, 입력한 보증금이 함께 계산됩니다.

보증금과 선순위채권의 합계가 주택가액 기준을 초과하면 전세보증금반환보증 가입이 어려울 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 전세 계약 후에는 전입신고와 확정일자를 빠르게 처리하고, 안심등기로 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인해보는 것이 좋습니다.