등기부등본, 임차인은 어떤걸 확인해야 할까요?

한 줄 답변

등기부등본에서는 소유자, 근저당권, 전세권, 압류·가압류·가등기, 신탁등기, 대지권 여부를 확인해야 합니다. 다만 등기부등본이 깨끗해 보여도 다가구주택의 선순위보증금이나 건축물대장의 위반건축물 여부처럼 등기부등본에 바로 보이지 않는 위험이 있을 수 있습니다. 

임차인이 알아야 할 위험요소 

전·월세계약 전 많은 임차인이 등기부등본을 확인합니다. 등기부등본은 계약하려는 집의 소유자와 권리관계를 확인할 수 있는 가장 기본적인 서류입니다.

하지만 등기부등본만으로 모든 위험을 확인할 수 있는 것은 아닙니다. 등기부등본에는 근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 신탁등기처럼 등기된 권리는 표시되지만, 다가구주택의 다른 임차인 보증금 총액이나 건축물대장의 위반건축물 여부는 바로 보이지 않을 수 있습니다.

그래서 임차인은 최소한 아래 3가지 정보를 함께 봐야 합니다.

  • 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류 등 부동산에 대한 법적 권리관계를 보여줍니다.

    하지만 다가구주택의 경우 다른 임차인들의 보증금 총액은 등기부등본에 나타나지 않습니다.

  • 건축물대장: 건물의 용도, 면적, 구조, 위반건축물 여부 등 물리적 현황을 보여줍니다.

    등기부등본이 깨끗해도 건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있으면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

  • 전입세대확인서/확정일자 부여현황: 해당 주소에 누가 살고 있는지, 앞선 임차인들의 보증금 규모는 어느 정도인지 추정할 수 있습니다.

    등기부상 근저당이 없어도, 앞선 임차인들의 보증금 합계가 높으면 내 보증금 회수 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 임차인은 각 영역에서 보는 항목이 다릅니다.

  1. 표제부: 내가 계약할 집이 맞는지 확인

표제부에서는 주소, 건물명, 동·호수, 면적, 구조, 대지권 표시를 확인합니다. 계약서에 적힌 주소와 등기부등본의 주소가 일치하는지 먼저 봐야 합니다.

집합건물이라면 대지권도 함께 확인해야 합니다. 대지권은 내가 계약하려는 호실이 건물이 서 있는 토지를 사용할 수 있는 권리와 연결됩니다. 대지권이 등기되지 않았다면 건물과 토지의 권리관계가 명확하지 않을 수 있습니다.

안심등기에서는 집합건물에서 대지권 등기가 확인되지 않는 경우, 토지 권리관계 확인이 필요한 조건부 항목으로 평가합니다. 대지권이 등기되지 않았다는 것은 해당 호실이 토지를 함께 사용할 수 있는 권리관계가 등기부등본상 명확히 확인되지 않는다는 의미입니다. <안심등기 RC코드 - RC_SITE_RIGHT_REGISTRATION_UNAVAILABLE>

  1. 갑구: 소유자와 권리침해 사항 확인
등기부등본 - 갑구
등기부등본 - 갑구

갑구에서는 현재 소유자가 누구인지 확인해야 합니다. 계약서상 임대인과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 봐야 하고, 대리인이 나온 경우에는 위임장과 인감증명서 등 권한 자료를 확인해야 합니다.

갑구에서 특히 주의해야 할 것은 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정, 신탁등기입니다. 이런 권리는 집의 소유권이나 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

압류·가압류·가등기·경매개시결정이 있다는 것은, 해당 집에 채무 문제나 소유권 관련 분쟁 가능성이 등기부에 표시되어 있다는 의미입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION> 안심등기에서는 이런 권리 제한이 확인되면 현재 상태 그대로 계약을 진행하기 어려운 부적격 요소로 평가하고, 잔금 전 말소 가능 여부를 확인하도록 안내합니다.

신탁등기가 있는 경우에는 더 주의해야 합니다. 신탁등기는 부동산의 관리·처분 권한이 신탁회사와 연결되어 있는 구조입니다. 기존 소유자처럼 보이는 사람이 임대차계약을 단독으로 체결할 권한이 없을 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED> 안심등기에서는 신탁등기를 계약 권한 확인이 필요한 부적격 구조로 평가하며, 신탁원부와 수탁자 동의 여부를 확인해야 한다고 안내합니다.

  1. 을구: 근저당권과 전세권 확인
<출처: 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)-서비스 소개-부동산등기참조>
<출처: 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)-서비스 소개-부동산등기참조>

을구에서는 근저당권, 전세권 등 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있는 권리를 확인해야 합니다.

근저당권은 임대인이 집을 담보로 대출을 받았을 때 설정되는 권리입니다. 이때 중요한 것은 단순히 근저당권이 있는지가 아니라 채권최고액이 얼마인지입니다. 채권최고액이 높으면 집이 경매에 넘어갔을 때 근저당권자가 먼저 배당받고, 내 보증금 차례에 남는 금액이 줄어들 수 있습니다.

안심등기에서는 근저당권 등 선순위 채권 금액이 높게 확인되면, 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있는 권리 금액이 큰 상태로 평가합니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_DEBT_HIGH_AMOUNT>

전세권이 남아 있는 경우도 확인해야 합니다. 전세권은 기존 전세권자의 권리가 등기부에 남아 있는 상태입니다. 내가 계약하려는 호실과 관련된 전세권이라면 기존 전세권자가 내 보증금보다 앞설 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_JEONSE_RIGHT_REVIEW_REQUIRED_JIPHAB> 안심등기에서는 집합건물에 전세권이 설정되어 있으면 전세권 말소 여부를 확인해야 하는 부적격 구조로 평가합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

마지막으로 등기부등본, 건축물대장, 선순위보증금, 내 보증금, 주택 시세를 함께 봐야 합니다. 이 자료를 따로따로 확인하면 놓치는 부분이 생길 수 있습니다. 세이프홈즈 안심등기에서는 주소와 보증금을 기준으로 등기부등본의 권리관계, 건축물대장 상태, 다가구 선순위보증금 확인 필요 여부, 보증금 회수가능성, 보증보험 검토 결과를 한 번에 확인할 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처