근저당권 있는 집, 전세 계약해도 안전할까요?

한 줄 답변

근저당권이 설정된 집이라도 내 보증금과 근저당권의 채권최고액 합계가 주택 시세의 70~80% 이내라면 계약을 긍정적으로 검토할 수 있습니다. 근저당권 존재 자체가 위험하기보다, 그 금액이 얼마인지가 보증금 회수 가능성을 결정합니다.

근저당권이란 무엇인가요?

근저당권은 집주인이 집을 담보로 금융기관 등에서 돈을 빌렸다는 표식입니다. 등기부등본 '을구'에서 확인할 수 있으며, '채권최고액'이라는 금액이 함께 기재됩니다. 이는 실제 빌린 원금보다 120~130% 높게 설정되는 것이 일반적입니다.

만약 집이 경매에 넘어가면, 근저당권을 설정한 금융기관이 임차인보다 먼저 돈을 돌려받을 권리(우선변제권)를 가집니다. 그래서 내 보증금과 근저당권 금액의 합이 집값을 초과하면 보증금 손실 위험이 커집니다.

안전한 근저당권의 기준

안전 여부는 간단한 덧셈으로 가늠할 수 있습니다. 내 보증금과 등기부등본에 적힌 채권최고액, 그리고 다가구주택이라면 앞서 사는 다른 세입자들의 선순위보증금까지 모두 더한 '총채권'이 안전 기준선 안에 들어오는지 확인해야 합니다.

근저당권
근저당권
안전 수준 총채권 합계 기준
안전 주택 시세의 70% 이내
주의 주택 시세의 70% ~ 80%
위험 주택 시세의 80% 초과

근저당권 있는 집 계약 시 확인사항

근저당권이 있는 매물이 마음에 든다면, 계약 전 아래 사항들을 확인하여 보증금 손실 위험을 줄일 수 있습니다. 안심등기는 이러한 총채권구조 위험을 자동으로 분석하여 「계약 진행 가능 상태」로 알려드립니다.

  • 잔금일 상환 및 말소 특약 추가

    임대인이 전세 보증금 잔금을 받아 대출을 갚고 근저당권을 없애는 조건입니다. 계약서 특약사항에 "임대인은 잔금 수령과 동시에 해당 부동산의 근저당권을 상환하고 그 등기를 말소하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다"는 내용을 명시하는 것을 권장합니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인

    HUG(주택도시보증공사) 등 보증기관은 선순위 채권(근저당 등)이 주택 가격의 일정 비율을 넘으면 가입을 거절합니다. 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하면 위험을 줄일 수 있습니다. 신탁등기가 되어있는 경우에도 가입이 어려울 수 있습니다.

  • 전입신고와 확정일자 즉시 받기

    잔금일 다음 날부터 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 이사를 마친 즉시 주민센터를 방문하거나 온라인으로 전입신고와 확정일자를 받아야 내 보증금을 지킬 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처