전세계약 시 근저당권이 있다면 보증금이 위험할까요?

한 줄 답변

네, 전세계약 시 근저당권이 있다면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다. 집이 경매에 넘어갈 경우, 근저당권을 가진 은행이 내 보증금보다 먼저 돈을 받아 가기 때문입니다.

근저당권이란 무엇인가요?

근저당권은 집주인(임대인)이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 사실을 등기부등본에 기록한 것입니다. 은행은 보통 빌려준 돈의 120% ~ 130%를 채권최고액으로 설정하는데, 이는 원금과 이자를 합쳐 최대한 받아 갈 수 있는 금액을 의미합니다.

(「민법」 제357조 및 대법원인터넷등기소-고객센터-지원안내-등기신청양식-근저당권설정등기신청 참조).

만약 임대인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 낙찰대금에서 은행이 채권최고액 범위 내에서 먼저 돈을 가져갑니다. 그 후에 남는 돈이 있어야 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이것이 전세계약에서 근저당권이 중요한 이유입니다.

즉, 등기부등본에 근저당권이 있다는 것은 내 보증금보다 먼저 돈을 받아 갈 권리가 있는 '선순위 채권'이 존재한다는 뜻입니다. 이 금액이 클수록 내 보증금 회수 가능성은 낮아집니다.

내 보증금은 안전할까요?

근저당권이 있는 집의 안전성은 '내 보증금 + 근저당 채권최고액'의 합계가 집의 시세나 예상 경매 낙찰가보다 낮은지로 판단할 수 있습니다. 아래 표는 위험도를 판단하는 일반적인 기준입니다.

판단 기준 위험도 설명
(근저당 채권최고액 + 내 보증금) ≤ 시세의 70% 안전 경매로 시세보다 낮게 낙찰되어도 보증금을 모두 회수할 가능성이 높습니다.
시세의 70% < (합계) ≤ 시세의 80% 주의 보증금 일부 손실 위험이 있으므로 계약 조건을 조정하거나 추가 확인이 필요합니다.
(합계) > 시세의 80% 위험 보증금 손실 위험이 매우 높아 계약을 재고하는 것이 좋습니다.

이 기준은 일반적인 지표이며, 실제 경매 낙찰가율은 지역과 시기에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 다가구주택의 경우, 다른 임차인들의 선순위보증금까지 모두 더해서 계산해야 정확한 위험도를 알 수 있습니다.

HUG 보증보험 가입도 어려워집니다

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 근저당권이 있는 경우 가입 조건이 더 까다롭습니다. 일반적으로 '선순위 채권액 + 내 보증금'의 합계가 주택가액(주택가격 × 0.9) 이내여야 하는 등 엄격한 기준을 적용하므로, 근저당이 설정된 집은 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

근저당 있는 집, 계약하려면 어떻게 해야 할까요?

근저당권이 설정된 집이라도 위험을 낮추고 계약을 진행할 수 있는 방법이 있습니다. 가장 중요한 것은 임대인과의 협의와 계약서 특약입니다.

  • 잔금일 당일 근저당 말소 조건 특약

    가장 안전한 방법입니다. 계약서 특약사항에 '임차인이 지급하는 잔금으로 선순위 근저당권을 즉시 상환하고 말소하며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다'는 내용을 명시합니다. 잔금일에 임차인은 임대인, 법무사와 함께 은행에 방문하여 대출 상환을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

  • 근저당권 감액 등기 요청

    임대인이 대출금 일부를 상환하여 채권최고액을 낮추는 방법입니다. 감액된 내용이 등기부등본에 반영되었는지 반드시 확인한 후 계약을 진행해야 합니다.

  • 전입신고와 확정일자는 즉시

    잔금을 치르고 이사하는 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 '대항력'과 '우선변제권'이 생깁니다. 이는 다음 날 0시부터 효력이 발생하므로, 잔금일 당일 근저당이 말소되지 않으면 내 보증금은 후순위로 밀릴 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처