집주인이 전세권 해지를 강요해요, 어떻게 대응할까?

한 줄 답변

임대인의 전세보증금 반환 의무와 임차인의 전세권 말소등기 의무는 동시이행 관계이므로, 보증금을 돌려받기 전까지는 해지 요구를 거부할 수 있습니다.

보증금 반환과 전세권 말소, 무엇이 먼저일까?

 "전세권"이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제303조제1항).

계약 기간이 만료되면 임대인과 임차인 모두 각자의 의무를 이행해야 합니다. 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가, 임차인은 점유하던 집을 돌려주고 설정했던 전세권을 말소할 의무가 생깁니다. 우리 법원은 이 두 의무를 ‘동시이행 관계’로 봅니다. 어느 한쪽이 먼저 이행해야 하는 것이 아니라, 말 그대로 동시에 이행해야 한다는 뜻입니다.

구분임대인 (집주인) 의무임차인 (세입자) 의무
계약 종료 시전세보증금 반환① 주택 인도
② 전세권 말소등기 협력

따라서 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면서 전세권 말소부터 요구한다면, 임차인은 보증금을 받을 때까지 말소를 거부할 정당한 권리가 있습니다. 반대로 임차인이 보증금만 돌려받고 주택을 비워주지 않거나 전세권 말소 서류를 주지 않는다면, 임대인 역시 보증금 지급을 거절할 수 있습니다.

전세권 말소등기 대응 절차

보증금을 돌려받으면서 전세권 말소등기를 원만하게 진행하는 것이 가장 좋습니다. 보통 잔금일에 임대인에게 말소등기 서류를 전달하고 보증금을 돌려받는 방식으로 진행됩니다. 필요한 서류와 절차는 다음과 같습니다.

  • 전세권 등기필증 (등기권리증)

    전세권 설정 등기를 완료하고 등기소에서 받은 서류입니다. 분실했다면 등기소에 직접 방문하여 확인서면을 작성해야 합니다.

  • 전세권 말소등기 위임장

    임대인의 협조 없이 임차인이 단독으로 말소등기를 신청할 때 필요합니다. 임대인의 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부해야 합니다.

  • 해지증서

    전세권이 소멸되었음을 증명하는 서류입니다. 임대인과 임차인의 정보, 부동산 정보, 해지일자 등을 기재하고 양측의 도장을 날인합니다.

  • 등록면허세 납부 및 등기신청수수료 증지 첨부

    구청 세무과에서 등록면허세(7,200원) 고지서를 발급받아 납부하고, 은행이나 인터넷등기소에서 등기신청수수료(전자신청 2,000원, 방문신청 3,000원)를 납부한 뒤 영수필확인서를 첨부합니다.

만약 임대인이 보증금 반환을 계속 미루면서 말소만 요구한다면, 내용증명을 보내 동시이행 관계임을 알리고 보증금 반환을 촉구할 수 있습니다. 이후에도 해결되지 않으면 지급명령신청이나 전세금반환소송 등 법적 절차를 고려해야 합니다.

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