등기부등본에 가압류·근저당 있으면 계약해도 될까요?

한 줄 답변

가압류, 가처분, 경매 등기 등이 있다면 계약을 진행하지 않는 것을 권장합니다. 근저당권은 설정 금액과 다른 빚을 합한 금액이 시세에 비해 안전한 수준이라면 계약을 검토해볼 수 있습니다.

등기부등본, 왜 확인해야 할까요?

전세 계약 전 등기부등본 보는법을 알아두는 것은 내 보증금을 지키기 위한 첫걸음입니다. 등기부등본은 부동산의 주소, 면적 같은 기본 정보부터 소유자가 누구인지, 빚은 얼마나 있는지 등 권리관계를 담은 공적 장부이기 때문입니다. 특히 소유권과 관련된 '갑구'와 소유권 외 권리를 나타내는 '을구'의 내용을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

만약 등기부에 위험한 권리가 설정된 것을 모르고 계약하면, 최악의 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

갑구·을구의 위험 신호와 의미

등기부등본의 갑구와 을구에는 다양한 권리들이 순위번호 순서대로 기재됩니다. 이 중 임차인의 보증금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 위험 신호들은 다음과 같습니다. 각 항목이 안심등기 평가에서는 어떤 상태로 이어지는지도 확인해 보세요.

 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).

 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.

  • 가압류·압류·가처분·경매개시결정

    소유자의 채무 문제로 재산이 동결되었거나 처분이 제한된 상태입니다. 이런 등기 이후에 계약한 임차인은 법적으로 보호받기 어렵습니다. 안심등기에서는 「등기·건축물」 기준 부적격으로 판정됩니다.

  • 가등기·신탁등기

    미래의 소유권 변동을 예고하거나(가등기), 실제 소유 권한이 신탁회사에 있는(신탁등기) 상태입니다. 두 경우 모두 현재 소유자와의 계약이 무효가 될 수 있는 큰 위험 요인으로, 안심등기에서는 부적격으로 판정합니다.

  • 근저당권·전세권

    임대인이 이 집을 담보로 돈을 빌렸거나(근저당권), 다른 사람에게 전세권을 설정해준 경우입니다. 이 권리들은 임차인보다 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 안심등기에서는 이 금액과 내 보증금 합계가 시세 대비 안전한지 여부에 따라 적격, 조건부적격, 부적격으로 나뉩니다.

  • 임차권등기명령

    이전에 살던 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 등기부에 권리를 표시해두고 이사 간 흔적입니다. 보증금 반환에 문제가 있었던 집이라는 강력한 신호이며, 이 등기가 말소되기 전까지는 계약을 보류하는 것이 안전합니다.

위험 신호 발견 시 대처 방법

등기부에서 위험 신호를 발견했다면 어떻게 해야 할까요? 계약을 바로 포기하기 전에, 해결 가능한 문제인지 확인해볼 수 있습니다.

  • 근저당권: 채권최고액 확인 및 감액 협의

    근저당권의 채권최고액(보통 실제 빌린 돈의 120%)과 내 보증금, 다른 선순위 권리 합계가 주택 시세의 70~80% 이내인지 확인합니다. 위험하다고 판단되면 임대인에게 대출 일부 상환 및 근저당권 감액 등기를 요청해볼 수 있습니다.

  • 모든 위험 등기: 잔금일 동시 말소 특약

    임대인이 잔금 지급과 동시에 해당 등기를 말소하는 것에 동의한다면, '잔금 지급과 동시에 등기부상 OO 권리를 말소하기로 한다'는 내용을 특약사항에 반드시 명시해야 합니다. 법무사를 통해 안전하게 동시 이행하는 것을 권장합니다.

  • 협의 불가 시: 계약 보류 또는 다른 매물 검토

    임대인이 위험 등기 말소에 협조하지 않거나, 말소가 불가능한 권리(가처분, 경매 등)가 있다면 보증금 안전을 위해 해당 계약은 진행하지 않고 다른 매물을 알아보는 것이 현명한 판단일 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처