전세가율 높은 집, 안전하게 계약하는 방법은 없을까요?

한 줄 답변

전세가율 높은 집이라도 보증금을 낮추거나, 전세보증보험에 가입하는 등 안전장치를 마련하면 계약을 검토해볼 수 있습니다. 전세가율 자체가 계약의 절대적인 기준은 아니기 때문입니다.

전세가율이 높으면 왜 위험한가요?

전세가율은 주택의 매매 시세 대비 전세보증금의 비율을 뜻합니다. 예를 들어 매매가 4억 원인 집에 전세보증금이 3.2억 원이라면 전세가율은 80%가 됩니다. 이 비율이 높을수록 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어려워지는 '깡통전세' 위험이 커집니다.

만약 집이 경매에 넘어가면 보통 시세보다 낮은 가격에 팔립니다. 이때 예상 낙찰가에서 앞선 채권(근저당 등)과 경매 비용을 제외하고 남는 돈으로 보증금을 돌려받게 되는데, 전세가율이 높으면 이 과정에서 보증금 일부 또는 전부를 잃을 수 있습니다.

특히 신축 빌라에서 자기 자본 없이 전세보증금으로 잔금을 치르는 '무자본 갭투자' 사기는 대부분 높은 전세가율을 특징으로 합니다. 따라서 전세가율이 80%를 넘는다면 계약에 신중한 접근이 필요합니다.

 국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/): 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지 등

 국토교통부 부동산 공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr/): 공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택 공시가격 등

 한국부동산원 부동산테크(https://rtech.or.kr/): 아파트(50세대 미만 아파트), 연립다세대 등

 홈택스를 통한 오피스텔 기준가격 조회[국세청 홈택스 홈페이지(https://www.hometax.go.kr/)-상담·불복·고충·제보·기타-기준시가 조회-기준시가 안내 참조]

고전세가율 위험을 낮추는 3가지 방법

마음에 드는 집의 전세가율이 높아 고민이라면, 다음과 같은 방법으로 위험을 낮추고 계약의 안전성을 높일 수 있습니다. 한 가지 방법만 고집하기보다, 여러 수단을 함께 활용하는 것이 좋습니다.

  • 1. 보증금 조정 (보증금 인하 또는 반전세)

    임대인과 협의하여 보증금을 낮추는 것이 가장 직접적인 방법입니다. 보증금 일부를 월세로 전환하는 '반전세' 계약도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 보증금 총액이 낮아지면 깡통전세 위험도 그만큼 줄어듭니다.

  • 2. 전세보증보험 가입

    HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사) 등 보증기관의 전세보증보험에 가입하는 방법입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 보증금을 반환해주므로 가장 확실한 안전장치입니다. 단, 보증보험 가입이 가능한 매물인지 조건을 미리 확인해야 합니다.

  • 3. 등기부등본 권리관계 확인 및 정리

    전세가율이 높은데 등기부등본에 근저당, 가압류 등 다른 빚까지 있다면 위험은 배가 됩니다. 잔금일에 모든 선순위 권리(빚)를 상환하고 말소하는 조건을 특약에 명시해야 합니다. 특약만으로는 부족하며, 잔금 지급과 동시에 등기소에서 말소 신청이 접수되는지 직접 확인하는 것이 안전합니다.

계약 전 최종 확인은 안심등기로

높은 전세가율은 분명한 위험 신호이지만, 계약을 포기하기엔 아까운 좋은 집일 수도 있습니다. 위에서 설명한 방법들을 활용해 위험을 낮출 수 있는지 종합적으로 검토하는 과정이 필요합니다.

안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가하여 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 주소와 보증금, 그리고 다가구라면 앞선 임차인 보증금까지 입력하면, 내가 계약하려는 집의 보증금 합계가 안전한 범위인지, 다른 위험 신호는 없는지 객관적인 지표로 확인할 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처