안심등기 「부적격」, 계약하면 안 된다는 뜻인가요?

한 줄 답변

아니요, '절대 계약 불가'는 아닙니다. 하지만 현재 상태로는 보증금 회수 가능성이 매우 낮아 계약 보류가 필요하다는 가장 강력한 신호입니다.

부적격은 어떤 상태인가요?

안심등기의 「계약 진행 가능 상태」 4단계 중 부적격은 임차인의 보증금 반환 권리를 위협하는 명백한 위험 요소가 발견된 상태를 의미합니다. 집의 가치를 초과하는 빚이 있거나, 소유권 분쟁의 소지가 있는 경우입니다. 부적격 전세는 이런 위험이 확인된 계약을 의미합니다.

크게 세 가지 경우에 부적격이 나옵니다.

  • 보증금 합계가 시세를 초과

    내 보증금과 앞선 빚(선순위 보증금, 근저당)의 합계가 집값(시세)보다 많아, 집을 팔아도 내 보증금을 돌려주기 어려운 깡통전세 상태입니다.

  • 등기부 권리침해

    등기부등본에 가압류, 가등기, 경매개시결정 등 소유권을 제한하는 등기가 있어, 최악의 경우 집을 잃고 보증금도 돌려받지 못할 수 있습니다.

  • 치명적인 건축물 문제

    계약하려는 집이 주거용 건물이 아닌 상가나 사무실(근린생활시설)로 등록된 경우입니다. 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다.

부적격 결과를 받았다면 어떻게 해야 하나요?

부적격은 '계약 포기'가 아니라 '계약 보류' 신호입니다. 위험 요소를 해결할 수 있는지 확인하는 것이 우선입니다. 안심등기는 계약 일시 보류 권고와 함께 해결 방법을 안내합니다.

1. 위험 요소를 정확히 파악하세요

안심등기 평가 결과를 통해 시세 대비 보증금이 문제인지, 등기부 권리침해가 문제인지 원인을 명확히 확인합니다. 원인에 따라 해결 방법이 달라집니다.

2. 해결 가능한 문제인지 확인하고 협상하세요

예를 들어, 등기부의 가압류나 근저당이 원인이라면 잔금일에 모두 말소하는 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다. 이 경우, 반드시 특약사항에 '잔금 지급과 동시에 해당 등기를 말소하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다'는 내용을 명시해야 합니다.

3. 협상 여지가 없다면 계약을 중단하세요

임대인이 위험 요소 해결에 비협조적이거나, 보증금 합계가 시세를 너무 많이 초과해 조정이 불가능한 경우엔 계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다. 이 단계에서 비로소 다른 매물을 알아보는 것이 좋습니다.

부적격 상태에서 추가 확인 없이 계약을 진행하면, 보증금을 돌려받지 못할 위험을 그대로 안고 가는 것과 같습니다. 매물이 마음에 들더라도 냉정하게 판단해야 합니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처