전세권 설정 후 보증금을 못 받고 있는데,
임차권등기명령과 경매는 어떻게 해야 하나요?

전세 만기 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 이사까지 앞두고 있어 매우 불안하고 힘든 시간을 보내고 계실 것 같습니다. 이미 전세권설정등기와 임차권등기명령 신청까지 진행하신 것을 보면 보증금을 지키기 위해 많이 노력하고 계신 점이 느껴집니다. 현재 상황에서 가장 중요한 것은 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않으면서, 보증금 회수를 위한 법적 절차를 차근차근 밟아나가는 것입니다.

가장 먼저, 임차권등기명령은 법원에 신청한 것만으로는 효력이 발생하지 않습니다. 법원의 결정 후 등기소에 촉탁하여 등기부등본에 ‘임차권등기’가 실제로 기재되어야만 효력이 생깁니다. 따라서 7월 18일에 새집으로 이사하는 것은 가능하지만, 주민등록(전입신고)을 이전하는 것은 반드시 기존 주택의 등기부등본을 열람하여 임차권등기가 완료된 것을 두 눈으로 확인한 뒤에 진행해야 합니다. 등기 완료 전에 전입을 옮기면 대항력을 잃게 되어 보증금 회수 순위가 뒤로 밀리는 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다.

안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.1