전세 2년 살고 월세 1년 재계약,
임차인은 2년 거주를 주장할 수 있나요?

질문 전세 2년 살고 월세 1년 재계약, 임차인은 2년 거주를 주장할 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

2022년 4월에 전세 보증금 2억으로 2년 계약해서 살고 있었습니다. 얼마 전 만기가 다가와서 집주인이랑 이야기했는데, 전세 대신 보증금 2천만 원에 월세 50만 원으로 조건을 바꾸자고 하더라고요. 일단 동의해서 2024년 4월부터 1년짜리 월세 계약서를 다시 썼습니다.

그런데 막상 1년만 살고 나가야 한다고 생각하니 막막하네요. 주택임대차보호법을 보면 2년 미만 계약은 2년으로 본다고 들었는데, 저처럼 전세에서 월세로 바꾸고 1년 재계약한 경우에도 2년 거주를 주장할 수 있는 건가요? 임대인은 계약서에 1년이라고 썼으니 1년 뒤엔 나가야 한다고 할 것 같아 걱정입니다.

만약 집이 팔려서 집주인이 바뀌게 되면 더 복잡해질 것 같고요. 제가 2년 거주를 주장할 법적 권리가 있는지, 그리고 이사를 가더라도 제 보증금을 안전하게 지키려면 어떤 걸 확인해야 할지 궁금합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.08

답변 네, 주택임대차보호법에 따라 임차인은 2년의 거주 기간을 주장할 수 있습니다.

전세에서 월세로 조건이 변경되었더라도 주택임대차보호법의 적용을 받으므로, 계약서에 기간을 1년으로 정했더라도 임차인은 2년의 임대차 기간을 주장할 권리가 있습니다. 임대인은 계약서상 1년 만기를 이유로 임차인의 의사에 반해 퇴거를 요구할 수 없습니다. 반대로 임차인 스스로 1년만 거주하고 이사하기를 원한다면, 1년 계약의 유효함을 주장하며 계약을 종료할 수도 있습니다. 선택권은 임차인에게 있습니다.

다만 이번 계약의 성격이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 기존 전세 계약(보증금 2억)과 현재 월세 계약(보증금 2천/월세 50)은 보증금 액수와 계약 형태가 완전히 달라 '새로운 임대차계약'으로 해석될 여지가 큽니다. 만약 재계약 과정에서 '계약갱신청구권을 사용한다'는 명시적인 의사 표시(문자, 특약 등)가 없었다면, 이번 계약은 새로운 계약일 뿐 갱신권을 사용한 것으로 보지 않을 가능성이 높습니다. 이 경우, 임차인에게는 향후 1회의 계약갱신청구권이 그대로 남아있다고 주장할 수 있습니다.

또한, 거주 중 주택이 매매되어 임대인이 바뀌더라도 걱정하지 않으셔도 됩니다. 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추고 있다면, 새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 유효한 임대차 기간 동안 새로운 집주인이 소유권 변경을 이유로 퇴거를 요구할 수는 없습니다. 안심등기에서는 이러한 계약 조건 변경, 갱신권 사용 여부, 임대인 변경 이력 등을 종합적으로 기록하여 계약 상태를 관리하고 판단을 돕습니다.

임차인이 확인하고 준비할 것

  • 새로 작성한 월세 계약서 검토

    계약서 특약에 '계약갱신청구권 사용에 따른 계약임' 또는 이와 유사한 문구가 있는지 확인해야 합니다. 해당 문구가 없다면 갱신권을 사용하지 않은 것으로 해석될 여지가 큽니다.

  • 임대인과의 대화 기록 확인

    재계약 논의 과정에서 주고받은 문자나 통화 녹음 등에서 갱신권 사용과 관련된 언급이 있었는지 확인해두는 것이 좋습니다.

  • 새로운 계약서에 확정일자 받기

    보증금 액수가 변경되었으므로, 새로운 보증금 2천만 원을 보호받기 위해 변경된 계약서에 반드시 확정일자를 받아두어야 합니다.

  • 임대차 기간 주장 의사 전달

    만기 6개월~2개월 전 기간에 2년 거주를 원한다는 의사를 임대인에게 내용증명이나 문자 등으로 명확히 전달하여 분쟁의 소지를 줄이는 것이 안전합니다.

관련 법령 (주택임대차보호법)

주택임대차보호법 제4조 제1항은 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.'고 규정합니다. 이것이 1년 계약을 했더라도 임차인이 2년을 주장할 수 있는 핵심 법적 근거입니다.

또한 동법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권(계약갱신청구권)은 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있는 권리입니다. 전세에서 월세로 전환된 이번 계약이 '새로운 계약'으로 인정된다면, 임차인은 이 권리를 사용하지 않고 보유하게 되어 현재 계약 만료 시점에 갱신을 요구하며 추가로 2년의 거주 기간을 확보할 수 있습니다. 다만 이때 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절할 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문

만약 제가 1년만 살고 나가고 싶으면 어떻게 하나요?

네, 가능합니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에 따라 임차인은 2년 미만으로 정한 기간(1년)이 유효함을 주장할 수 있습니다. 계약 만료 시점에 맞춰 임대인에게 계약 종료 의사를 밝히고 이사할 수 있습니다.

계약갱신청구권을 사용하면 보증금이나 월세를 못 올리나요?

아닙니다. 계약갱신청구권을 사용하더라도 임대인은 보증금과 차임의 5% 범위 내에서 증액을 청구할 수 있습니다. 다만 이번 재계약이 갱신권 사용이 아닌 새로운 계약으로 인정된다면, 추후 갱신권 사용 시 현재의 보증금과 월세를 기준으로 5% 상한이 적용됩니다.

집주인이 바뀌면 바뀐 집주인에게 다시 확정일자를 받아야 하나요?

아니요, 그럴 필요 없습니다. 임차인이 최초 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 갖추었다면, 임대인이 변경되더라도 그 효력은 그대로 유지됩니다. 새로운 임대인과 다시 계약서를 쓰거나 확정일자를 받을 의무는 없습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

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  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.