집주인이 실거주로 갱신 거절 후 다른 세입자를 들였는데, 손해배상 받을 수 있나요?

질문 집주인이 실거주로 갱신 거절 후 다른 세입자를 들였는데, 손해배상 받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세계약 만기가 다가와서 계약갱신청구권을 사용하려고 했습니다. 그런데 집주인이 본인이 직접 들어와 살겠다며 갱신을 거절하더군요. 주택임대차보호법상 임대인이 실거주하면 어쩔 수 없다고 해서, 아쉽지만 지난 1월에 다른 집을 구해 이사했습니다.

그런데 얼마 전 혹시나 하는 마음에 확정일자 부여현황을 확인해봤더니, 제가 이사 나온 지 3개월 만인 올해 4월에 다른 사람이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 기록이 있었습니다. 집주인이 실거주한다더니 결국 다른 세입자를 들인 것 같아 너무 억울하고 화가 납니다.

이 경우 제가 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있다고 들었는데, 정말 가능한가요? 가능하다면 어떤 절차를 밟아야 하고, 손해배상액은 어느 정도로 인정받을 수 있을까요? 이사비용이랑 부동산 중개수수료까지 다 손해 봤는데, 어떻게 해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.15

답변 네, 임대인의 거짓 실거주 정황이 명확하다면 주택임대차보호법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임대인이 본인 또는 직계존비속의 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 것은 법적으로 보장된 권리입니다. 하지만 이는 임차인의 주거 안정을 위한 계약갱신청구권의 예외로 인정되는 만큼, 임대인은 그 사유를 엄격하게 지켜야 할 의무가 있습니다.

확정일자부여현황
확정일자부여현황

상담 내용처럼 임대인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 후, 갱신이 되었을 기간(통상 2년)이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 사실이 확인된다면, 이는 명백히 주택임대차보호법을 위반한 행위입니다. 따라서 이전 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

고객님의 경우 2025년 1월에 퇴거하셨고, 4월에 새로운 임차인의 확정일자 기록을 확인하셨으므로 손해배상 청구의 기본 요건은 갖추었다고 볼 수 있습니다. 이제부터는 손해배상 청구를 위해 필요한 증거를 체계적으로 확보하고, 법적 기준에 따라 손해액을 산정하여 대응하는 것이 중요합니다.

손해배상 청구를 위한 핵심 증거 3가지

  • 임대인의 갱신 거절 통보 자료

    임대인이 '실거주'를 사유로 계약갱신을 거절했음을 입증하는 문자 메시지, 통화 녹취, 내용증명 등이 필요합니다. 가장 명확하고 결정적인 증거입니다.

  • 임차인의 실제 손해 발생 자료

    임대인의 갱신 거절로 인해 어쩔 수 없이 이사하면서 발생한 실질적인 손해를 입증하는 자료입니다. 새로 구한 집의 임대차 계약서, 이사비 영수증, 중개수수료 영수증 등을 모두 모아두어야 합니다.

  • 제3자 임대 사실 확인 자료

    해당 주택의 주소지 주민센터나 등기소에 방문하여 '확정일자 부여현황' 또는 '전입세대열람'을 신청하여 집주인이 아닌 다른 사람이 거주하고 있다는 사실을 서류로 확인해야 합니다. 이는 손해배상 청구의 가장 중요한 근거가 됩니다.

관련 법령 및 손해배상액 산정 기준

주택임대차보호법 제6조의3 제6항에서는 손해배상액을 아래 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 정하도록 규정하고 있습니다.

1. 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 (이사비, 중개수수료 등)

우선 임대인에게 내용증명을 보내 손해배상 청구 의사를 밝히고 협의를 시도해볼 수 있습니다. 만약 임대인이 협의에 응하지 않거나 배상액에 대한 이견이 크다면, 확보한 증거자료를 바탕으로 손해배상청구 소송을 진행해야 합니다. 이러한 분쟁 과정에서 사실관계를 명확히 정리하고 법적 대응을 준비하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

임대인이 집을 팔았다면 손해배상을 청구할 수 없나요?

네, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 매도한 경우에는 손해배상 책임이 발생하지 않습니다. 손해배상 책임은 '제3자에게 임대한 경우'에만 한정됩니다.

손해배상 소송은 언제까지 제기할 수 있나요?

손해배상청구권은 일종의 채권으로, 일반적으로 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있었던 날로부터 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 가급적 제3자 임대 사실을 안 직후에 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

확정일자 부여현황이나 전입세대열람은 누구나 할 수 있나요?

아니요, 해당 주소지의 이해관계인만 신청할 수 있습니다. 이전 임차인의 경우, 만료된 임대차 계약서를 지참하여 주민센터나 등기소에 방문하면 이해관계인으로 인정받아 서류를 발급받을 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

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