전세 가계약금 배액배상 기준은 실제 송금액인가요, 전체 계약금인가요?

질문 전세 가계약금 배액배상 기준은 실제 송금액인가요, 전체 계약금인가요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

마음에 드는 전셋집이 나와서 부동산을 통해 가계약금 300만원을 임대인에게 보냈습니다. 전체 전세보증금은 3억, 계약금은 3,000만원으로 하기로 구두 협의를 마쳤고, 정식 계약서는 주말에 쓰기로 했습니다. 그런데 갑자기 부동산에서 연락이 와서, 집주인이 더 높은 가격에 계약하겠다는 사람이 나타나서 계약을 못 하겠다고 통보했다네요.

그러면서 보냈던 가계약금 300만원의 두 배인 600만원을 돌려줄 테니 없던 일로 하자고 합니다. 저는 황당하기만 합니다. 분명 계약금은 3,000만원으로 약속했는데, 임대인 마음대로 계약을 깨면서 고작 보낸 돈의 두 배만 돌려주는 게 맞는 건가요? 이런 경우 배액배상의 기준은 제가 실제로 보낸 300만원인가요, 아니면 우리가 약속했던 계약금 3,000만원이 되는 건가요? 부동산에서는 보통 보낸 돈의 두 배를 받는 게 관례라고만 하는데, 너무 억울해서 잠이 안 옵니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.16

답변 계약의 주요 사항이 특정되었다면, 약정한 계약금 총액을 기준으로 배액배상을 주장할 수 있습니다.

가계약금 반환 문제에서 가장 중요한 것은 ‘가계약’을 법적으로 유효한 ‘계약’으로 볼 수 있는지 여부입니다. 단순히 집을 찜해두는 수준을 넘어, 임대차 목적물(주소), 전세보증금 총액, 계약금, 잔금 지급일 등 계약의 중요 부분이 구체적으로 정해지고 양측이 이에 동의했다면, 정식 계약서 작성 전이라도 계약은 성립되었다고 볼 수 있습니다.

상담 내용처럼 전세보증금 3억 원, 계약금 3,000만 원 등 핵심 조건에 대한 합의가 있었다면, 이는 단순한 가계약을 넘어 계약이 성립된 것으로 주장할 근거가 됩니다. 이 경우 임대인의 일방적인 파기 통보는 계약 해지에 해당하며, 이때의 해약금 기준은 실제 지급한 가계약금이 아닌 ‘약정한 계약금 총액’인 3,000만 원이 되어야 한다는 것이 판례의 입장이기도 합니다. 즉, 임대인은 계약금 3,000만 원의 배액인 6,000만 원을 지급해야 계약을 해제할 수 있다고 주장해볼 수 있습니다.

다만, 임대인이 이에 동의하지 않고 소송까지 갈 경우, 계약의 중요 부분에 대한 합의가 얼마나 명확하게 이루어졌는지를 입증하는 것이 관건이 됩니다. 중개사를 통해 주고받은 문자 메시지, 통화 녹음 등 객관적인 증거가 매우 중요합니다. 임대인이 먼저 배액배상을 언급한 사실 자체는 계약의 성립과 자신의 귀책사유를 인정한 정황이 될 수 있으므로, 이 부분도 증거로 확보해두는 것이 유리합니다.

배액배상 주장을 위해 지금 해야 할 일

  • 계약 성립 증거 확보

    중개사와 주고받은 문자, 통화 녹취 등 목적물, 보증금 총액, 계약금, 잔금일 등 주요 조건이 합의되었음을 입증할 자료를 모두 모아야 합니다.

  • 해약금 약정 확인

    ‘계약 파기 시 계약금 포기 또는 배액상환을 한다’는 해약금에 대한 합의가 있었는지 확인하고 관련 증거를 확보합니다. 보통 공인중개사가 보내는 안내 문자에 포함되어 있는 경우가 많습니다.

  • 내용증명 발송

    임대인이 약정 계약금 기준의 배액배상에 동의하지 않을 경우, 계약이 유효하게 성립되었음과 해약금은 약정 계약금 3,000만 원을 기준으로 해야 한다는 주장을 담은 내용증명을 발송하여 공식적으로 권리를 주장하는 것이 좋습니다.

  • 법률 전문가 상담

    소송까지 고려해야 하는 상황이므로, 확보한 증거를 바탕으로 대한법률구조공단이나 변호사와 상담하여 소송의 실익과 절차를 구체적으로 검토하는 것이 필요합니다.

관련 법령 및 판례

대법원 판례(2014다231378)는 “실제 교부받은 계약금”의 배액만을 상환하여 계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하다’고 판시한 바 있습니다. 이는 계약의 중요 사항이 합의되었다면, 해약금의 기준은 실제 지급된 돈이 아닌 약정한 계약금 전액이 되어야 한다는 의미입니다.

이러한 분쟁을 예방하기 위해서는 가계약 단계일지라도 섣불리 송금하기 전에 등기부등본을 통해 해당 주택에 압류나 가압류 같은 권리 제한은 없는지 미리 확인하는 습관이 중요합니다. 만약 등기부에 이러한 권리 제한이 있다면 안심등기에서는 '부적격'으로 판정하며, 잔금 전 말소 조건을 반드시 특약으로 명시해야 보증금을 지킬 수 있습니다.

자주 묻는 질문

문자나 통화 녹음만으로 계약 성립을 주장할 수 있나요?

네, 가능합니다. 계약의 본질은 양 당사자의 ‘의사의 합치’이므로, 구두 계약이나 문자, 녹취 등을 통해 매매 목적물, 대금, 지급일 등 중요 사항에 대한 합의가 입증되면 법적으로 유효한 계약으로 인정될 수 있습니다.

임대인이 배액배상을 거부하면 어떻게 해야 하나요?

내용증명을 통해 공식적으로 배액배상을 청구하고, 이후에도 지급하지 않으면 지급명령 신청이나 민사소송을 통해 권리를 구제받아야 합니다. 소송 전 법률 전문가와 상담하여 승소 가능성과 비용을 따져보는 것이 좋습니다.

가계약금을 돌려받지 못할 수도 있나요?

만약 임차인 측의 단순 변심으로 계약을 포기한다면 가계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 하지만 임대인의 일방적인 파기 시에는 최소한 지급한 가계약금과 그 배액에 해당하는 금액에 대한 반환 청구 권리가 생깁니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.