임대인 문제로 전세계약서를 다시 쓰면
기존 확정일자는 유지되나요?

질문 임대인 문제로 전세계약서를 다시 쓰면 기존 확정일자는 유지되나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세계약 맺고 들어온 지 1년 정도 됐습니다. 입주할 때 전입신고, 확정일자 다 받고 전세대출까지 문제없이 실행해서 잘 살고 있었는데요. 얼마 전 집주인한테 연락이 와서는 본인 행정처리 문제 때문에 전세계약서를 다시 써야 할 것 같다고 합니다. 임대차신고를 누락했거나 임대보증금 보증보험 관련 문제인 것 같아요.

보증금 액수는 똑같이 하고, 계약 기간만 2년으로 새로 적은 계약서에 확정일자를 다시 받자고 하는데요. 부동산에서는 별문제 없을 거라고 하지만 솔직히 너무 불안합니다. 제가 이미 받아놓은 확정일자가 있는데, 새로 받으면 제 보증금 순위가 뒤로 밀리는 거 아닌가요? 그 사이에 집주인이 대출을 받았거나 해서 등기부등본에 근저당권이라도 생겼으면 어떡하죠?

혹시 몰라 집주인은 실제 계약 만기일은 원래대로라는 확인서를 따로 써주겠다고 하는데, 계약서랑 내용이 다른 이런 문서가 법적으로 효력이 있는지도 의문입니다. 전세대출 받은 은행에 따로 알려야 하는 건지도 모르겠고요. 제 소중한 전세보증금을 지키려면 어떻게 대처해야 할까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.10

답변 원칙적으로 기존 계약을 유지해야 안전하며, 계약서 재작성은 최후의 수단으로 고려해야 합니다.

임대인의 개인적인 사정으로 이미 유효하게 성립된 임차인의 권리(대항력 및 우선변제권)를 흔드는 것은 매우 위험한 요구입니다. 질문자님께서 우려하시는 대로, 동일한 보증금으로 계약서를 다시 작성하고 새로운 확정일자를 받게 되면 기존 확정일자의 효력은 소멸하고 새로운 확정일자를 기준으로 우선변제권 순위가 정해질 수 있습니다.

만약 기존 계약의 확정일자를 받은 날과 새로 받을 날 사이에 집주인이 주택을 담보로 대출을 받아 근저당권이 설정되었거나, 세금 체납으로 인한 압류·가압류 등이 등기되었다면 임차인의 보증금 순위는 해당 권리들보다 뒤로 밀려나게 됩니다. 이 경우 주택이 경매에 넘어갔을 때 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다. 안심등기에서는 이러한 등기부상 권리 제한이 확인될 경우 ‘부적격’으로 판정하여 계약의 위험성을 경고합니다.

또한, 전세대출을 받은 은행의 동의 없이 임대차 계약의 주요 내용인 ‘계약 기간’을 변경하는 것은 대출 약정 위반에 해당할 수 있습니다. 은행은 최초 계약서를 기준으로 대출을 심사하고 실행했기 때문에, 계약 내용이 달라지면 대출금 회수 등의 조치를 취할 수도 있습니다. 임대인이 써주겠다는 별도의 확인서 역시 계약서와 내용이 상충할 경우 법적 분쟁의 소지가 다분하며, 공적 기관에서는 공식 계약서를 우선적인 판단 기준으로 삼을 가능성이 높습니다.

계약서 재작성 요구 시 대응 방법

  • 원칙적으로 재작성 요구 거절

    임대차신고 누락, 보증보험 미가입 등은 전적으로 임대인이 과태료 납부 등을 통해 해결해야 할 문제이므로, 임차인이 위험을 감수하며 협조할 의무는 없습니다. ‘기존 계약을 유지하겠다’는 입장을 명확히 전달하는 것이 가장 안전합니다.

  • 등기부등본 즉시 확인

    재작성 요구를 받은 즉시 최신 등기부등본을 발급받아 기존 계약 이후 새로운 근저당권, 가압류, 압류 등 권리 변동이 생겼는지 확인해야 합니다. 만약 새로운 권리가 등기되어 있다면 재작성은 절대 불가합니다.

  • 전세대출 은행에 사전 문의

    부득이하게 재작성을 고려해야 한다면, 반드시 먼저 대출을 받은 은행에 연락하여 계약서 재작성 및 확정일자 변경이 대출 약정에 미치는 영향과 필요한 절차를 확인해야 합니다.

  • 기존 계약 유지 명시 특약 추가

    만약 재작성을 하더라도, 새로운 계약서 특약사항에 ‘본 계약은 기존 OOOO년 OO월 OO일자 계약과 동일한 계약이며, 임대인의 사정으로 행정절차 이행을 위해 형식상 재작성하는 것일 뿐, 임차인의 대항력과 우선변제권은 기존 확정일자(OOOO년 OO월 OO일)를 기준으로 유효함’이라는 문구를 반드시 포함하여 쌍방 날인해야 합니다. 하지만 이 또한 분쟁 시 해석의 여지가 남을 수 있습니다.

관련 법령 및 판례

주택임대차보호법은 임차인이 ‘주택의 인도’와 ‘전입신고’를 마친 때에 대항력을 갖추고, ‘확정일자’까지 갖추면 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 보증금을 우선하여 변제받을 권리(우선변제권)를 인정합니다. 판례는 임대차계약의 보증금을 증액하며 재계약하는 경우, 기존 보증금에 대한 우선변제권은 기존 확정일자를 기준으로, 증액분에 대한 우선변제권은 새로운 확정일자를 기준으로 인정합니다. 이는 확정일자가 보증금 순위를 결정하는 매우 중요한 기준임을 의미합니다. 따라서 보증금 액수가 동일하더라도 계약서를 새로 작성하고 확정일자를 다시 받으면, 기존 우선변제권의 연속성이 깨질 위험이 있습니다.

자주 묻는 질문

보증금 액수와 임대차 기간이 완전히 동일한 계약서를 다시 써도 위험한가요?

네, 위험할 수 있습니다. 계약서 작성일과 확정일자가 새로 부여되면, 법원이나 제3자는 새로운 임대차 계약으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 기존 확정일자와 새 확정일자 사이에 설정된 근저당권 등 다른 권리보다 후순위로 밀려날 수 있습니다.

임대인이 써준다는 ‘실제 만기일 확인서’는 법적 효력이 없나요?

계약서와 내용이 다른 별도 확인서는 법적 분쟁 시 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 특히 경매 절차나 보증보험 심사 등에서는 공적으로 신고된 계약서를 기준으로 판단하므로, 개인 간의 확인서만으로는 보증금을 보호받기 어렵습니다.

임대인이 임대차신고를 안 한 경우 과태료는 누가 내나요?

주택 임대차 계약 신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있지만, 일반적으로 임차인이 전입신고 시 확정일자를 받으며 신고가 갈음됩니다. 만약 신고가 누락되었다면 과태료가 부과될 수 있으며, 이는 임대인의 행정상 문제를 임차인이 위험을 감수하며 해결해 줄 사안은 아닙니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.