허위 정보로 낸 시설권리금, 계약 취소하고 돌려받을 수 있을까?

한 줄 답변

임대인의 거짓 설명에 속아 시설권리금 계약을 맺었다면, 민법상 '사기' 또는 '착오'를 이유로 계약 취소를 주장해 볼 수 있습니다. 다만, 이를 입증하고 실제 계약금 반환까지 이어지려면 법률 전문가의 검토와 도움이 필요할 수 있습니다.

임대인의 거짓말, 왜 문제가 되나

상가 임대차 계약을 진행하다 보면 '권리금'이라는 이름으로 적지 않은 돈이 오고 갑니다. 특히 기존 임차인이 아닌 임대인이 직접 권리금을 요구하는 경우, 그 근거를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 만약 임대인이 “바닥과 천장을 모두 새로 시공했다”며 700만 원의 시설권리금을 요구해 지급했는데, 나중에 알고 보니 조명만 교체한 것이 전부였다면 어떨까요? 이는 단순히 기분이 나쁜 문제를 넘어, 계약의 정당성 자체를 흔들 수 있는 중요한 사안입니다.

권리금은 그 종류와 성격에 따라 법적 보호 범위가 달라지며, 특히 임대인이 부당하게 권리금을 요구하거나 허위 사실을 바탕으로 권리금을 받았다면 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 계약의 기초가 되는 중요한 정보에 대해 상대방을 속이는 행위는 계약의 효력에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 따라서 이런 상황에 처했다면 감정적으로 대응하기보다, 권리금의 법적 정의부터 차근차근 살펴보는 것이 문제 해결의 첫걸음입니다.

상가 권리금의 개념을 설명하는 이미지
권리금은 상가의 유형·무형적 가치를 금전으로 환산한 것으로, 그 종류와 근거를 명확히 해야 합니다.

허위 시설권리금, 법적으로 따져보기

임대인의 거짓말로 인해 발생한 권리금 분쟁을 해결하려면, 먼저 권리금의 법적 정의와 계약 취소의 법적 요건을 알아야 합니다. 이 두 가지를 기준으로 현재 상황을 객관적으로 판단하고 대응 전략을 세울 수 있습니다.

1. 시설권리금이란 정확히 무엇인가요?

상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법) 제10조의3에서는 권리금을 ‘영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가’라고 정의합니다. 즉, 이전 임차인이나 임대인이 쌓아온 유·무형의 가치를 새로운 임차인이 이어받는 대가로 지급하는 돈입니다.

이 중 시설권리금은 인테리어, 간판, 주방 설비 등 영업에 필요한 유형 자산에 대한 가치를 의미합니다. 따라서 임대인이 “바닥과 천장을 새로 시공했다”고 주장하며 권리금을 요구했다면, 이는 해당 시설의 가치를 양도하는 대가로 해석될 수 있습니다. 만약 이 주장이 사실과 다르다면, 권리금 계약의 중요한 전제가 거짓이었던 셈입니다.

2. 임대인이 직접 시공했다는 시설권리금, 정당한 요구일까?

원칙적으로 권리금은 새로운 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 것이 일반적입니다. 하지만 상가임대차법은 임대인이 권리금을 받는 것 자체를 금지하고 있지는 않습니다. 임대인이 직접 상당한 비용을 들여 영업시설을 설치했고, 새로운 임차인이 그 시설을 그대로 이용하며 이익을 얻는다면 임대인도 권리금을 요구할 수 있습니다.

문제는 그 근거가 명확하고 사실에 부합해야 한다는 점입니다. 이번 사례처럼 임대인이 실제 투자하지 않은 부분까지 부풀려 권리금을 요구했다면, 이는 정당한 요구로 보기 어렵습니다. 특히 ‘바닥과 천장 시공’처럼 비용 규모가 큰 항목을 거짓으로 말했다면, 이는 권리금 액수 산정에 결정적인 영향을 미치는 중요한 정보에 해당합니다. 따라서 임대인의 요구는 법적으로 다툴 소지가 충분합니다.

3. 거짓말에 속아 맺은 시설권리금 계약, 철회할 수 있을까?

임대인의 거짓말에 속아 계약을 체결했다면, 민법상 ‘사기에 의한 의사표시’ 또는 ‘착오에 의한 의사표시’를 근거로 계약 취소를 주장해 볼 수 있습니다. 두 가지 경우 모두 법원에서 인정받기 위한 요건이 다소 까다롭지만, 가능성을 열어두고 접근해야 합니다.

  • 사기에 의한 계약 취소 (민법 제110조)

    상대방의 기망행위(속이는 행위)로 인해 착오에 빠져 계약을 체결했을 때 주장할 수 있습니다. 임대인이 조명만 교체했음에도 ‘바닥과 천장까지 모두 시공했다’고 적극적으로 거짓말을 했고, 그 말을 믿고 권리금 액수가 타당하다고 판단해 계약했다면 사기 취소 요건에 해당할 수 있습니다. 임대인의 기망행위와 나의 계약 체결 사이에 인과관계가 있었음을 입증하는 것이 핵심입니다.

  • 착오에 의한 계약 취소 (민법 제109조)

    계약 내용의 중요 부분에 착오가 있었을 때 주장할 수 있습니다. ‘바닥과 천장 시공 여부’가 권리금 700만 원의 가치를 결정하는 핵심적인 부분이며, 만약 진실을 알았더라면 그 금액으로 계약하지 않았을 것이라는 점이 명백하다면 중요 부분의 착오로 인정될 수 있습니다. 다만, 착오에 중대한 과실이 없어야 한다는 조건이 붙습니다.

어느 쪽이든 계약 취소를 위해서는 임대인의 거짓말을 입증할 증거를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 계약 당시 나눈 대화 녹음, 문자 메시지, 권리금 계약서에 기재된 시설 내역 등이 결정적인 증거가 될 수 있습니다.

4. 이미 입금한 시설권리금 계약금 반환 문제

법적으로 계약이 취소되면, 그 계약은 처음부터 없었던 것과 같이 됩니다. 따라서 이미 지급한 계약금이나 권리금은 부당이득으로 보아 반환을 청구할 수 있습니다. 하지만 임대인이 순순히 반환에 응하지 않을 가능성이 높습니다.

이 경우, 내용증명을 통해 계약 취소 의사와 계약금 반환을 공식적으로 요구하고, 이후에도 해결되지 않으면 소액사건심판이나 지급명령 신청, 민사소송 등 법적 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 소송으로 이어진다면 변호사 등 법률 전문가의 도움을 받아 임대인의 기망행위를 입증하고, 내가 입은 손해를 주장해야 합니다. 과정이 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 계약 단계에서부터 신중하게 확인하는 것이 최선입니다.

같은 실수를 피하기 위한 예방법

이미 벌어진 일을 되돌리기는 어렵지만, 앞으로 비슷한 피해를 막기 위해 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 특히 권리금 계약은 임대차 계약과 별개로 이루어지는 경우가 많아 더욱 세심한 주의가 필요합니다.

  • 시설 내역 구체적으로 명시하기

    권리금 계약서 작성 시, 권리금의 대상이 되는 시설물의 목록과 상태를 사진과 함께 최대한 상세하게 기재하는 것이 좋습니다. ‘인테리어 일체’와 같이 포괄적으로 적기보다 ‘시스템 에어컨 2대(모델명)’, ‘붙박이장 3개’처럼 구체적으로 명시하면 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

  • 계약 전 현장 실사 및 주변 탐문

    임대인이나 기존 임차인의 말만 믿지 말고, 계약 전에 직접 현장을 방문해 시설 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 가능하다면 주변 상인이나 건물 관리인을 통해 해당 점포의 이전 상태나 공사 이력에 대해 물어보는 것도 좋은 방법입니다.

  • 특약사항 활용하기

    “임대인이 고지한 시설 내역이 사실과 다를 경우, 본 권리금 계약은 무효로 하고 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다”와 같은 특약사항을 권리금 계약서에 명시하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 임대인이 이에 동의하지 않는다면, 그 자체로 위험 신호로 받아들일 수 있습니다.

  • 시설권리금의 본질 이해하기

    시설권리금은 단순히 인테리어 비용을 보전받는 개념이 아닙니다. 감가상각과 영업 가치를 종합적으로 고려해야 합니다. 관련 내용을 미리 숙지하면 부당하게 높은 권리금을 거절할 수 있는 판단력이 생깁니다.

가장 중요한 것은 계약서에 도장을 찍고 돈을 보내기 전에 모든 사실관계를 확인하는 것입니다. 안심등기는 비록 권리금 계약의 진위를 직접 판단하지는 않지만, 상가 계약의 기초가 되는 건축물 용도, 입지 규제, 인허가 조건 등을 미리 확인하여 최소한의 안전장치를 마련하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처