한 줄 답변
증액한 보증금은 재계약 시점에 새로 확정일자를 받아야 보호받을 수 있어, 그 사이 설정된 근저당권보다 후순위가 됩니다. 기존 보증금은 최초 계약 순위를 유지하지만, 증액분은 별개의 새로운 권리로 취급되기 때문입니다.
순위가 뒤바뀌는 실제 과정
첫 전세 계약 때는 깨끗했던 등기부. 하지만 전세 재계약 시점에는 상황이 달라질 수 있습니다. 집주인이 바뀌거나 대출을 받으면서 중간에 근저당권이 설정되는 경우가 대표적입니다. 이 상황에서 보증금을 올려주면, 내 보증금의 권리 순서는 어떻게 될까요?
예를 들어, 최초 보증금 5억 4천만 원으로 계약했고, 1년 뒤 집주인이 근저당 4억 4천만 원을 설정했다고 가정해 봅시다. 그리고 다시 1년 뒤, 보증금을 2,700만 원 증액하여 재계약하는 상황입니다. 많은 분들이 ‘하나의 계약이니 내 보증금 전체가 1순위’라고 생각하지만, 법적으로는 다르게 해석됩니다.
이 경우 권리 순서는 1순위 최초 보증금(5.4억) → 2순위 근저당(4.4억) → 3순위 증액 보증금(2,700만 원)이 됩니다. 증액분은 근저당보다 나중에 발생한 새로운 채권으로 보기 때문입니다. 만약 집이 경매에 넘어가면, 1, 2순위 권리자들이 먼저 배당을 받고 남는 돈에서 3순위인 증액분을 돌려받게 됩니다.
재계약 시 보증금 순위 판단 기준
재계약 시 보증금 순위는 계약서 문구 하나로 결정되지 않습니다. 법원은 등기부에 기록된 권리의 ‘선후 관계’를 기준으로 판단하기 때문입니다. 재계약을 앞두고 있다면 아래 3가지 원칙을 반드시 이해해야 합니다.
1. 전세 재계약도 결국 '계약'이다 — 갱신청구권 행사가 계약서에서 뜻하는 것
주택임대차보호법에 따른 계약 갱신청구권을 행사하여 재계약하는 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되는 것이 원칙입니다. 하지만 보증금을 증액하는 순간, 그 증액분에 대해서는 새로운 임대차 계약이 체결된 것으로 봅니다. 계약서에 ‘갱신청구권 사용’ 문구를 넣더라도, 증액된 2,700만 원에 대한 권리는 재계약 시점부터 새로 시작되는 것입니다.
2. 근저당이 새로 생긴 뒤 재계약서를 다시 쓰면 순위도 다시 정해질까
가장 중요한 부분입니다. 최초 계약의 순위는 그대로 유지됩니다. 처음 전입신고와 확정일자를 받아 확보한 5억 4천만 원에 대한 우선변제권은, 중간에 근저당이 설정되어도 영향을 받지 않습니다. 하지만 증액분은 다릅니다. 증액 계약서를 쓰고 새로 확정일자를 받은 날짜가 근저당권 설정일보다 늦다면, 증액 보증금은 근저당보다 후순위가 됩니다.
3. 증액한 2700만원, 계약서 문구만으로 순위가 정해지지 않는 이유
증액한 보증금을 보호받으려면, 증액분에 대한 계약서를 별도로 작성하고 새로 확정일자를 받아야 합니다. 기존 계약서에 덧붙여 수정하거나 구두로만 합의하면, 증액분에 대한 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 법적 효력을 갖추려면 반드시 증액 계약서와 새로운 확정일자가 필요하며, 이 확정일자 날짜가 바로 증액 보증금의 순위를 결정하는 기준일이 됩니다.
재계약을 앞둔 사람을 위한 확인 순서
보증금 증액을 포함한 재계약을 앞두고 있다면, 불안에 떨기보다 아래 순서대로 권리관계를 직접 확인하고 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 최소한 아래 3단계는 반드시 거쳐야 합니다.
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1단계: 최신 등기부등본 발급 및 확인
재계약 직전 날짜로 등기부등본을 다시 발급받아 ‘을구’를 확인하세요. 최초 계약 이후 새로 설정된 근저당권, 가압류 등 선순위채권이 있는지, 있다면 채권최고액은 얼마인지 확인해야 합니다.
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2단계: 보증금 총액과 선순위채권 합계 계산
‘기존 보증금 + 증액 보증금 + 새로 생긴 선순위채권’의 합계가 주택의 현재 시세에 비해 안전한 범위인지 확인해야 합니다. 이 합계가 시세를 초과하면 ‘깡통전세’ 위험이 매우 높아집니다.
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3단계: 증액 계약서 작성 및 확정일자 받기
보증금을 증액하기로 합의했다면, 반드시 ‘증액분’에 대한 계약서를 별도로 작성하고, 계약 당일 즉시 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받아야 합니다. 이것이 증액 보증금을 지키는 최소한의 법적 장치입니다.
이 모든 과정은 복잡하고 시간이 많이 소요됩니다. 특히 등기부를 해석하고, 여러 권리의 합계를 시세와 비교하여 위험도를 판단하는 것은 전문가의 도움이 필요한 영역입니다. 안심등기는 이 모든 확인과정을 단 10초 만에 자동으로 처리해 드립니다.
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이 글의 핵심 요약
전세 재계약 시 보증금을 증액했다면, 증액분은 별개의 새로운 계약으로 취급됩니다. 따라서 증액 보증금의 우선변제권 순위는 재계약 시점에 새로 받은 확정일자를 기준으로 정해집니다.
만약 최초 계약 이후, 재계약 이전에 집주인이 대출을 받아 근저당권이 설정되었다면, 권리 순서는 ‘최초 보증금 → 근저당권 → 증액 보증금’ 순서가 됩니다. 계약서에 계약 갱신청구권 사용을 명시하더라도 이 순서는 바뀌지 않습니다.
따라서 재계약 전에는 반드시 최신 등기부등본을 확인하여 새로 생긴 선순위채권이 있는지, 있다면 그 금액이 얼마인지 확인해야 합니다. 이후 보증금 총액과 선순위채권 합계가 주택 시세 대비 안전한 수준인지 판단해야 합니다.
안심등기는 주소와 보증금 정보만으로 등기부 변동 내역, 시세 대비 위험도 등을 종합적으로 분석하여 재계약 시 발생할 수 있는 위험을 미리 알려주고, 안전한 계약 결정을 돕습니다.