권리금 세금 문제, 계약서에 '인정 안 함' 써도 권리금 받을 수 있나요?

한 줄 답변

임차인에게 불리한 '권리금 불인정' 특약은 법적으로 효력이 없을 가능성이 높습니다. 상가임대차보호법은 임차인이 다음 임차인에게 권리금을 회수할 '기회'를 보장하며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없습니다. 권리금은 건물주가 직접 지급하는 돈이 아니기 때문입니다.

권리금을 둘러싼 흔한 오해와 불안

상가 임대차 계약 시, 많은 예비 창업자들이 권리금 문제로 혼란을 겪습니다. 특히 계약서에 적힌 낯선 문구나 부동산의 관행적인 요구는 큰 불안 요소가 됩니다. '권리금 이란' 무엇이길래 이렇게 복잡하게 느껴지는 걸까요? 실제 현장에서 자주 묻는 질문들을 통해 권리금의 실체를 파악하고, 내 소중한 자산을 지킬 방법을 알아보겠습니다.

상가 권리금의 개념을 설명하는 이미지
권리금은 위치, 시설, 영업 노하우 등 무형의 가치를 금전으로 환산한 것입니다.

예를 들어, 신축 상가에 들어가려는데 부동산에서 건물주 모르게 '바닥권리금'을 요구하는 경우, 기존 계약서에 '시설권리금을 인정하지 않는다'는 특약이 있는 경우, 또는 권리금 없이 들어와 인테리어에 큰돈을 썼는데 나갈 때 한 푼도 못 받을까 걱정되는 경우가 대표적입니다. 이러한 불안감은 권리금의 본질과 법이 보호하는 범위에 대한 오해에서 비롯되는 경우가 많습니다.

결론부터 말하면, 권리금은 임대인이 임차인에게 주는 돈이 아닙니다. 새로운 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 '영업 가치에 대한 대가'이며, 법은 임대인이 이 과정을 방해하지 못하도록 '회수 기회'를 보호하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 따라서 임차인에게 일방적으로 불리한 권리금 포기 특약은 효력이 없을 가능성이 큽니다.

권리금, 제대로 알고 대응하기

권리금 문제를 해결하려면 먼저 그 종류와 법적 정의를 명확히 이해해야 합니다. 현장에서 쓰이는 용어와 법률상 개념의 차이를 아는 것이 첫걸음입니다.

1. 권리금 이란 – 바닥권리금·시설권리금, 법은 따로 구분하지 않는다

현장에서는 편의상 권리금을 세 가지로 나누어 부르곤 합니다. 바닥권리금은 상권과 입지 등 장소에 대한 가치를, 시설권리금은 인테리어, 주방 설비 등 유형 자산에 대한 가치를 의미합니다. 여기에 단골손님, 영업 노하우 등 무형의 가치를 더해 '영업권리금'이라고도 합니다.

하지만 상가임대차보호법 제10조의3에서는 이 모든 것을 포괄하여 '권리금' 하나로 정의합니다. 법의 관점에서 권리금이란 '영업 시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치'를 양도하는 대가입니다. 즉, 법은 바닥, 시설, 영업을 구분하지 않고 하나의 권리로 보고 보호합니다.

2. 신축상가에서 부동산이 요구하는 '바닥권리금' 1천만원, 계약서를 쓰면 정당해지나

신축 상가는 이전 임차인이 없으므로 원칙적으로 권리금이 발생할 수 없습니다. 그럼에도 부동산이 소위 '바닥권리금'을 요구하는 것은, 좋은 입지를 선점하는 데 대한 프리미엄을 관행적으로 요구하는 경우입니다. 이는 임대인이 아닌 중개업자가 주도하는 경우가 많으며, 법적 근거가 매우 취약합니다.

임대인 모르게 중개업자에게 지급한 돈은 법적인 권리금으로 인정받기 어렵습니다. 나중에 다른 임차인에게 이 돈을 회수하려 할 때, 임대인은 "나는 받은 적이 없으므로 협조할 수 없다"고 주장할 수 있습니다. 따라서 임대차 계약과 별개로 권리금 계약을 체결한다면, 반드시 임대인의 확인을 받거나 계약 당사자가 누구인지 명확히 해야 합니다. 임대인과 무관하게 지급된 돈은 향후 분쟁 시 돌려받지 못할 위험이 큽니다.

3. 계약서의 '시설권리금을 인정하지 아니한다' 문구, 무슨 뜻인가

가장 많이 혼란을 겪는 부분입니다. 계약서에 "임대인은 시설권리금을 인정하지 않는다" 또는 "퇴거 시 원상복구한다"는 특약이 있더라도, 이것이 임차인의 권리금 회수 기회 자체를 박탈하는 것은 아닙니다. 대법원 판례는 이러한 약정이 '임대인에게 권리금을 요구하지 않겠다'는 의미로 해석될 수는 있어도, '임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것까지 포기한다'는 의미로 보기는 어렵다고 판단하는 경향이 있습니다.

상가임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 명시하고 있습니다. 즉, 법이 보장하는 임차인의 권리금 회수 기회를 원천적으로 막는 특약은 무효가 될 가능성이 높습니다. 그럼에도 분쟁의 소지를 남길 수 있으므로, 계약 시 해당 문구의 의미를 명확히 하거나 수정을 요구하는 것이 바람직합니다.

4. 권리금 없이 들어가 인테리어만 했다면, 나갈 때 권리금을 받을 수 있나

네, 받을 수 있습니다. 권리금은 이전 임차인에게 지급했는지 여부와 상관없이, 현재 임차인이 영업을 통해 만들어 낸 유·무형의 가치에 대해 성립합니다. 따라서 권리금 없이 입점했더라도, 수천만 원을 들여 인테리어를 하고 안정적인 매출을 일으켜 가게의 가치를 높였다면, 그 가치에 대해 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있습니다.

이때 회수할 수 있는 권리금에는 인테리어 등 시설권리금뿐만 아니라, 그동안 쌓아온 영업 노하우, 단골손님, 좋은 평판 등 영업상 가치도 포함됩니다. 중요한 것은 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려는 노력을 해야 한다는 점입니다.

5. 권리금은 건물주가 주는 돈이 아니다 – 법이 지키는 건 '회수 기회'

가장 핵심적인 부분입니다. 많은 임차인들이 계약이 끝나면 임대인에게 권리금을 받아 나가는 것으로 오해하지만, 이는 사실과 다릅니다. 권리금은 새로운 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 돈입니다.

상가임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 '권리금 회수 기회'를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다. 예를 들어, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절하거나, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 계약을 무산시키는 행위 등이 '방해 행위'에 해당합니다. 만약 임대인의 방해로 권리금을 받지 못하게 되면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

결론적으로, 법은 임대인에게 권리금 지급 의무를 지우는 것이 아니라, 임차인들 간의 권리금 거래가 원활히 이루어지도록 임대인이 협조해야 할 의무와 방해 금지 의무를 부과하는 것입니다. 그리고 권리금을 주고받았다면, 권리금 세금 문제도 발생합니다. 권리금을 받은 기존 임차인은 기타소득으로, 지급한 신규 임차인은 5년간 비용으로 처리할 수 있으므로 세무 전문가와 상담하여 정확히 신고하는 것이 중요합니다.

권리금 분쟁을 피하는 계약 단계별 행동

권리금의 법적 성격을 이해했다면, 이제 실제 계약 과정에서 내 권리를 지키기 위한 행동이 필요합니다. 계약 전, 중, 종료 시점으로 나누어 반드시 확인해야 할 사항들을 정리했습니다.

  • 계약 전: 권리금 계약의 당사자 명확화

    권리금 계약을 체결할 때, 돈을 받는 주체가 누구인지(기존 임차인인지, 임대인인지, 부동산인지) 명확히 해야 합니다. 임대차 계약과는 별개의 계약이므로, 영수증 등 증빙을 반드시 남기고 계약서에 당사자를 명확히 기재하세요.

  • 계약 시: 불리한 특약 확인 및 수정 요청

    '권리금을 인정하지 않는다', '모든 권리금을 포기한다' 등 임차인에게 일방적으로 불리한 조항이 있다면, 그 의미를 임대인 측에 명확히 질의하고 수정을 요청하는 것이 좋습니다. 최소한 '임대인에게 권리금을 청구하지 않는다'는 의미로 한정하도록 협의해 볼 수 있습니다.

  • 임대차 기간 중: 계약 갱신 요구권 활용

    권리금을 회수하려면 안정적인 영업 기간 확보가 중요합니다. 임차인은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이를 통해 충분한 영업 기간을 보장받는 것이 권리금 가치를 높이는 길입니다.

  • 계약 종료 시: 적극적인 신규 임차인 주선

    권리금 회수 기회 보호는 가만히 있는다고 주어지지 않습니다. 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 새로운 임차인이 되려는 자를 적극적으로 찾아 임대인에게 주선해야 합니다. 이 과정에서 임대인과 주고받은 내용은 문자, 이메일 등 증거로 남겨두는 것이 안전합니다.

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