전세금 인상분, 현금보관증 대신 근저당설정 해도 될까?

한 줄 답변

임대인이 계약서를 바꾸자는 이유부터 정리하기

상황을 정확히 이해하는 것이 우선입니다. 임대인이 이미 체결한 전세계약서 변경을 요구하는 이유는 본인이 ‘임대사업자’이기 때문일 가능성이 높습니다. 현행법상 임대사업자는 임대료를 증액할 때 직전 계약 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 이를 위반하면 과태료 등 불이익을 받을 수 있어, 법적 상한선에 맞춰 계약서를 다시 작성하고 초과분은 다른 방식으로 처리하자고 제안하는 것입니다.

예를 들어 전세 2억 8,350만원에 살던 세입자가 나간 뒤, 새로운 임차인과 3억원에 계약했다면 5% 상한(2억 9,767만 5천원)을 초과하게 됩니다. 임대인은 이 사실을 뒤늦게 알고, 계약서상 보증금은 2억 9,767만 5천원으로 낮추고 차액 232만 5천원은 별도로 받으려는 것입니다. 질문의 경우 차액이 1,650만원에 달하므로, 임차인 입장에서는 이 돈을 어떻게 안전하게 확보할지가 핵심 문제가 됩니다.

중요한 점은 임대인이 ‘당장 돌려줄 돈이 없다’고 말하는 상황입니다. 이는 임대인의 현금 유동성에 문제가 있을 수 있다는 신호이므로, 구두 약속만 믿고 계약서를 변경해주는 것은 위험합니다. 초과 보증금을 어떻게 법적으로 보호받을지 명확히 정하고 서면으로 남겨야 합니다.

근저당, 정말 내 돈을 지켜줄까?

임대인은 초과 보증금 1,650만원에 대해 현금보관증 또는 근저당 설정을 제안했습니다. 둘은 법적 효력에서 큰 차이가 있습니다. 현금보관증은 단순히 ‘돈을 보관하고 있다’는 사실을 증명하는 개인 간의 문서로, 법적 분쟁 시 증거는 될 수 있지만 그 자체로 우선적인 변제 효력을 갖지는 못합니다. 반면, 근저당은 부동산을 담보로 채권의 우선변제권을 확보하는 물권(物權)으로, 등기부등본에 공식적으로 기록됩니다.

근저당을 잡아도 후순위면 소용없다 — 을구부터 확인

‘근저당을 설정해준다’는 말만 듣고 안심해서는 안 됩니다. 근저당의 핵심은 ‘순위’입니다. 집이 경매에 넘어갈 경우, 등기부등본에 기재된 순서대로 빚을 갚아주기 때문입니다. 만약 내 근저당보다 순위가 앞선 다른 대출(선순위 근저당)이 있다면, 은행이 먼저 돈을 다 받아가고 남는 금액이 있어야 내 차례가 돌아옵니다. 만약 남는 돈이 없다면, 근저당을 설정했더라도 돈을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

따라서 가장 먼저 등기부등본 ‘을구’를 확인해야 합니다. 을구 근저당 기록을 통해 이 집에 다른 대출이 있는지, 있다면 채권최고액(은행이 빌려준 원금의 120~130%)이 얼마인지 확인해야 합니다. 임대인이 ‘건물에 대출이 없다’고 말했더라도, 반드시 최신 등기부등본을 직접 확인하고 내 근저당이 1순위가 될 수 있는지 판단해야 합니다.

안심등기에서는 등기부등본에 공동담보가 설정되어 있거나 선순위 채권이 고액으로 확인되면, 해당 계약의 「등기·권리」 기준을 ‘조치 후 진행’ 상태로 판단합니다. 이는 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있는 권리가 있어 보증금 회수 순서가 불리해질 수 있으므로, 계약 전 말소나 감액 가능 여부를 확인해야 한다는 뜻입니다. 따라서 안심등기는 사용자에게 잔금 전까지 선순위 권리를 말소하거나 감액하는 조건을 특약에 반영하고, 잔금일에 변경된 최신 등기부등본을 확인하도록 안내합니다.

근저당권 설정계약서에 꼭 들어가야 할 내용

임대인과 합의하여 근저당을 설정하기로 했다면, 근저당권 설정계약서를 작성하고 등기소에 접수해야 법적 효력이 발생합니다. 이 계약서에는 다음 내용이 반드시 포함되어야 합니다.

계약서 작성 후에는 임대인과 함께 등기소를 방문하거나 법무사를 통해 등기 신청을 완료해야 합니다. 등기부에 내 이름으로 근저당권이 설정된 것을 최종 확인해야 모든 절차가 끝납니다. 이 과정에서 발생하는 비용(등록면허세, 법무사 수수료 등)은 통상 채권자(임차인)가 부담하지만, 이 상황은 임대인의 사정으로 발생했으므로 비용 부담 주체를 미리 협의하는 것이 좋습니다.

보증금과 새 근저당을 합쳐 시세를 넘지 않는지 계산해보기

마지막으로 가장 중요한 확인 절차입니다. 변경된 계약서상의 보증금(예: 2억 8,350만원)과 내가 설정할 근저당의 채권최고액(예: 1,980만원), 그리고 등기부 을구에 이미 있던 다른 선순위 채권액을 모두 합한 금액이 주택의 시세를 초과하는지 계산해야 합니다. 만약 이 합계가 시세를 아슬아슬하게 맞추거나 초과한다면, 집이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금과 근저당 채권 모두를 회수하지 못할 위험이 큽니다.

안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 현재 시장 참고가를 초과하는 것으로 확인되면, 해당 계약의 「보증금」 기준을 진행 제한 상태로 판단합니다. 이는 임대인이 보증금을 반환하지 못해 경매나 공매로 이어질 경우, 주택의 예상 회수금만으로 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있어 계약 조건 재검토가 필요한 상태라는 뜻입니다.

따라서 임대인의 제안을 받아들이기 전, ① 등기부 을구에 다른 선순위 권리가 없는지, ② 있다면 그 금액과 내 보증금, 근저당 채권액의 합계가 시세 대비 안전한 범위 내에 있는지 반드시 계산해봐야 합니다. 이 계산이 복잡하게 느껴진다면, 안심등기와 같은 서비스를 통해 객관적인 위험도를 확인하는 것이 안전합니다.

가장 안전한 대응 방법은?

이러한 상황에서 임차인이 취할 수 있는 가장 좋은 방법은 단계적으로 대응하는 것입니다. 감정적으로 대처하기보다, 법적 보호장치를 확보하는 데 집중해야 합니다.

결론적으로, 임대인의 ‘괜찮다’는 말만 믿고 섣불리 계약서를 변경하거나 현금보관증을 받는 것은 매우 위험합니다. 제안받은 근저당설정이 실제로 내 돈을 지켜줄 수 있는 유효한 수단인지, 등기부등본과 시세 정보를 통해 직접 확인하고 판단하는 과정이 필수적입니다.

판단 근거 및 출처

• Reason code 2026년 06월 12일 기준 (세이프홈즈)safehomes.kr/reason-codes
• 전체 데이터 출처와 갱신 주기 보기/data-sources

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