권리금 이란? 바닥권리금부터 계약서 특약, 권리금 세금 문제까지 총정리

한 줄 답변

계약서에 ‘권리금을 인정하지 않는다’는 특약이 있더라도, 임대인은 법에서 정한 사유 없이는 임차인이 다음 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해할 수 없습니다. 권리금은 임대인이 지급하는 돈이 아니라, 임차인이 쌓은 영업 가치를 다음 임차인에게 넘기며 회수하는 돈이기 때문입니다.

‘권리금 포기’ 특약, 정말 효력이 있을까?

상가 임대차 계약 시 많은 임차인들이 권리금 문제로 혼란을 겪습니다. 특히 계약서에 ‘시설권리금을 인정하지 않는다’와 같은 문구가 있거나, 신축 상가에서 임대인도 모르는 ‘바닥권리금’을 부동산이 요구하는 경우가 대표적입니다. 이런 상황에 처하면 ‘나중에 내 돈을 한 푼도 못 돌려받는 건 아닐까’ 하는 불안감이 들 수밖에 없습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)은 임차인의 권리금 회수 기회를 강력하게 보호하고 있습니다.

법의 핵심은 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 주는 것이 아니라, 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하는 과정을 정당한 사유 없이 방해해서는 안 된다는 점입니다. 따라서 임차인에게 일방적으로 불리한 ‘권리금 포기’ 특약은 법적으로 효력이 없을 가능성이 높습니다. 물론 모든 경우에 권리금을 100% 보장받는 것은 아닙니다. 임차인이 3기 이상의 차임을 연체했거나, 임대인의 동의 없이 가게를 다른 사람에게 넘기는 등 법에서 정한 예외 사유에 해당하면 회수 기회를 보호받지 못할 수도 있습니다. 중요한 것은 계약서 문구 하나에 좌절하기보다, 법이 보장하는 권리의 범위와 조건을 정확히 아는 것입니다.

상가 권리금의 개념을 설명하는 이미지
권리금은 기존 임차인이 영업을 통해 쌓아 올린 유·무형의 가치를 다음 임차인에게 넘기는 대가입니다.

권리금 관련 주요 질문과 법적 해석

권리금을 둘러싼 분쟁은 대부분 용어에 대한 오해와 법적 보호 범위에 대한 무지에서 시작됩니다. 실제 임차인들이 가장 궁금해하는 질문들을 바탕으로 권리금의 실체와 법적 의미를 자세히 살펴보겠습니다.

1. 권리금 이란 – 바닥권리금·시설권리금, 법은 따로 구분하지 않는다

많은 사람들이 권리금을 여러 종류로 나눕니다. 상권과 입지에 대한 가치를 뜻하는 바닥권리금, 인테리어나 주방 설비 등 유형 자산에 대한 가치인 시설권리금, 그리고 단골손님이나 영업 노하우 등 무형의 가치를 뜻하는 영업권리금으로 구분하는 식입니다. 이는 실무상 편의를 위한 구분일 뿐, 법에서는 이 모든 것을 하나로 묶어 ‘권리금’으로 정의합니다.

상가임대차법 제10조의3에 따르면 권리금 이란 ‘영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가’를 의미합니다. 즉, 법은 바닥, 시설, 영업을 따로 떼어 보지 않고 임차인이 영업을 통해 만들어낸 모든 유·무형의 가치를 포괄하여 권리금으로 인정합니다. 따라서 계약서에 특정 종류의 권리금만 언급되어 있더라도, 법의 보호 대상이 되는 권리금의 범위가 그에 한정되는 것은 아닙니다.

2. 신축상가에서 부동산이 요구하는 ‘바닥권리금’ 1천만원, 계약서를 쓰면 정당해지나

신축 상가의 첫 임차인에게 부동산이 ‘바닥권리금’을 요구하는 경우가 있습니다. 이는 법적인 권리금과는 성격이 다릅니다. 권리금은 기존 임차인이 형성한 영업 가치를 새로운 임차인이 인수하며 지급하는 돈입니다. 신축 상가는 기존 임차인이 없으므로 원칙적으로 권리금이 존재할 수 없습니다. 그럼에도 이런 요구가 발생하는 것은, 좋은 입지를 선점하는 대가로 임대인이나 부동산이 일종의 웃돈을 요구하는 관행 때문일 수 있습니다.

만약 임대인 모르게 부동산이 단독으로 요구하는 돈이라면 더욱 문제가 복잡해집니다. 이는 법적인 권리금이 아닌 컨설팅 수수료나 중개보수 외의 금품일 가능성이 높습니다. 이러한 금원은 나중에 새로운 임차인에게 다시 받기가 매우 어렵고, 법적인 보호 대상이 되는 권리금으로 인정받지 못할 수 있습니다. 특히 임대인이 모르는 돈이라면, 계약 종료 시 임대인에게 권리금 회수 기회 보호를 주장할 근거가 사라집니다. 따라서 신축 상가에서 법적 근거가 불분명한 권리금을 요구받는다면, 그 성격과 지급 대상을 명확히 확인하고 신중하게 결정해야 합니다.

3. 계약서의 ‘시설권리금을 인정하지 아니한다’ 문구, 무슨 뜻인가

계약서에 ‘시설권리금을 인정하지 아니한다’ 또는 ‘모든 권리금을 인정하지 않는다’는 특약이 포함된 경우가 많습니다. 이는 임대인 입장에서 장래에 발생할 수 있는 권리금 분쟁을 미리 차단하려는 의도로 삽입되는 조항입니다. 하지만 이러한 특약이 임차인의 권리금 회수 기회를 원천적으로 박탈하는 것은 아닙니다.

판례는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 보는 경향이 있습니다. 상가임대차법은 강행규정의 성격이 강해, 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 명시하고 있기 때문입니다(제15조). 따라서 ‘권리금을 포기한다’는 특약이 있더라도, 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 할 때, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하거나 방해할 수 없습니다. 결국 이 문구는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급할 의무가 없음을 확인하는 의미는 가질 수 있으나, 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것까지 막지는 못할 가능성이 높습니다.

4. 권리금 없이 들어가 인테리어만 했다면, 나갈 때 권리금을 받을 수 있나

권리금 없이 빈 상가에 들어와 수천만 원을 들여 인테리어를 하고 장사가 잘 되었다면, 나갈 때 당연히 그 가치를 회수하고 싶을 것입니다. 이 경우, 새로운 임차인을 구해 인테리어 시설과 영업 가치에 대한 권리금을 받는 것이 가능합니다. 앞서 설명했듯, 법이 정의하는 권리금에는 ‘영업시설·비품’과 ‘영업상의 노하우’ 등이 모두 포함됩니다.

따라서 처음 들어올 때 권리금을 내지 않았다는 사실이 나갈 때 권리금을 받지 못한다는 의미는 아닙니다. 임차 기간 동안 투자한 인테리어, 확보한 단골손님, 쌓아 올린 가게의 명성 등은 모두 새로운 임차인에게 양도할 수 있는 재산적 가치입니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 새로운 임차인을 찾아 권리금 계약을 체결하고, 임대인에게 그 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 주선함으로써 투자금을 회수할 기회를 가질 수 있습니다.

5. 권리금은 건물주가 주는 돈이 아니다 – 법이 지키는 건 ‘회수 기회’

가장 중요한 핵심입니다. 많은 임차인들이 계약이 끝나면 임대인에게 직접 권리금을 청구할 수 있다고 오해합니다. 하지만 상가임대차법은 임대인에게 권리금 지급 의무를 부과하지 않습니다. 법이 보호하는 것은 임차인이 스스로 다음 임차인을 구해 권리금을 ‘회수할 수 있는 기회’입니다.

만약 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 등 권리금 회수를 방해했다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 즉, 임대인에게 돈을 받게 되는 경우는, 임대인의 ‘방해 행위’로 인해 손해가 발생했을 때의 예외적인 상황인 것입니다. 또한, 권리금을 주고받을 때는 권리금 세금 문제도 발생합니다. 권리금을 받은 기존 임차인은 기타소득으로 종합소득세 신고를, 지급한 신규 임차인은 비용 처리를 해야 하므로 이 부분도 미리 고려해야 합니다.

  • 임대인의 권리금 회수 방해 행위 예시 (상가임대차법 제10조의4 제1항)

    임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 주변 시세에 비해 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등이 포함됩니다.

권리금 분쟁을 피하기 위한 계약 전 확인사항

권리금은 상가 임대차에서 가장 민감하고 중요한 부분 중 하나입니다. 법적 보호 장치가 있지만, 애초에 분쟁의 소지를 만들지 않는 것이 최선입니다. 권리금 계약을 하거나, 향후 권리금을 회수할 계획이 있다면 계약 전에 다음 사항들을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

  • 권리금 계약서 별도 작성

    임대차 계약서와는 별개로, 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 권리양수도 계약서를 반드시 작성해야 합니다. 양도하는 시설물의 목록, 영업권의 범위, 권리금액, 지급 방법 등을 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

  • 임대인의 방해 행위 예외 사유 확인

    임차인이 3기 차임액 연체, 무단 전대 등 법에서 정한 귀책사유가 있는 경우 권리금 회수 기회를 보호받지 못합니다. 계약 기간 동안 임차인으로서의 의무를 성실히 이행하는 것이 중요합니다.

  • 신규 임차인의 자력과 의무 이행 능력

    임대인은 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있을 때 계약을 거절할 수 있습니다. 권리금 회수를 위해서는 믿을 수 있는 신규 임차인을 구하는 것이 중요합니다.

  • 계약갱신요구권 행사 기간 확인

    최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금 회수 기회는 보호됩니다. 계약 기간과 무관하게 보호받는 권리임을 인지해야 합니다.

이 자리, 계약해도 내 장사 시작할 수 있나요?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처