전세 근저당 설정, 없는 집 조회

전세 근저당, 왜 '깡통전세'의 시작일까요?

대부분의 2030 세입자들은 등기부등본이 깨끗하면 안심하지만, 진짜 위험은 '근저당'이라는 합법적인 빚에서 시작됩니다. 근저당은 단순한 빚이 아니라, 만약 집주인이 돈을 갚지 못할 경우 은행이 다른 누구보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 강력한 권리(우선변제권)입니다.

• 시세 5억 원의 아파트에 근저당(채권최고액) 3억 6천만 원이 있습니다. (실제 대출 원금은 약 3억 원)
• 당신은 이 집에 2억 원의 전세 계약을 맺었습니다.
• 집주인의 재정 문제로 집이 경매에 넘어갔고, 시세보다 낮은 4억 원에 낙찰되었습니다.

이 경우, 경매 낙찰금 4억 원 중 은행이 1순위로 3억 6천만 원을 먼저 가져갑니다. 당신에게 돌아오는 돈은 고작 4천만 원. 내 전 재산과 다름없는 보증금 2억 원 중 1억 6천만 원을 한순간에 잃게 되는 것입니다. 이것이 바로 근저당이 '깡통전세'의 가장 큰 원인이 되는 이유입니다.

전세 근저당 설정 위험, 3단계로 완벽 분석

복잡한 법률 용어에 겁먹을 필요 없습니다. 아래 3단계 절차만 따라 하면 누구나 근저당의 위험성을 정확하게 판단하고 대비할 수 있습니다.

1단계: 등기부등본 '을구'에서 '채권최고액' 확인하기

등기부등본은 '표제부', '갑구', '을구'로 나뉩니다. 근저당은 ‘을구’에서 확인할 수 있습니다. 여기서 가장 중요한 것은 실제 대출 원금이 아닌 ‘채권최고액’을 확인하는 것입니다. 은행은 이자나 연체 비용까지 고려해 실제 빌려준 돈의 120~130%를 채권최고액으로 설정하기 때문에, 반드시 이 금액을 기준으로 위험도를 계산해야 합니다.

2단계: 안전 기준: '근저당 + 내 보증금 ≤ 집값의 70%' 공식

확인한 채권최고과 내 전세보증금을 더한 금액이 주변 매매 시세의 70%를 넘지 않는지 반드시 계산해야 합니다. [안전성 검증 공식] (채권최고액 + 내 전세보증금) ≤ (매매 시세 × 70%) 여기서 '70%'를 기준으로 삼는 이유는, 경매 시 1~2회 유찰되어 시세보다 20~30% 낮은 금액에 낙찰되기 때문입니다. 매매 시세는 네이버 부동산, 호갱노노 등 부동산 앱에서 쉽게 확인할 수 있습니다.

3단계: 계약 조건 협의하기 (잔금일 말소 조건 특약)

가장 안전한 것은 당연히 근저당 없는 집을 구하는 것입니다. 하지만 마음에 드는 집에 근저당이 있다면, 계약서에 안전장치를 마련해야 합니다. ‘잔금일 말소 조건’ 특약 추가: 계약서 특약사항에 “임차인의 잔금으로 근저당을 상환하고, 잔금 지급과 동시에 근저당권 말소 등기를 신청한다. 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다.”는 문구를 반드시 넣어야 합니다. 근저당설정해지비용 확인: 근저당을 말소(해지)할 때 발생하는 비용(법무사 수수료 등)은 대출을 받은 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.

전세 근저당 없는 집,1분 만에 끝내는 위험 분석

솔직히, 2030세대가 등기부등본을 발급받아 낯선 법률 용어를 해석하고, 직접 시세를 찾아 위험도를 계산하는 것은 현실적으로 매우 어렵고 실수가 발생하기 쉽습니다. ‘채권최고액’이 무엇인지, ‘을구’는 어디에 있는지조차 헷갈리는 것이 당연합니다. 이 모든 복잡하고 불안한 과정을 세이프홈즈 [안심등기]가 단 1분 만에 해결합니다. 주소 입력만으로 AI가 등기부등본을 실시간으로 분석하여 근저당의 채권최고액은 얼마인지, 주변 시세와 비교했을 때 깡통전세 위험은 없는지 자동으로 계산해 명확한 리포트로 보여줍니다. 이것이 바로 세이프홈즈 안심등기가 필요한 이유입니다. 당신이 해야 할 일은 등기부등본 보는법을 '공부'하는 것이 아니라, 세이프홈즈에 주소 하나만 입력하는 것입니다.

(1) 깡통전세 위험여부 시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동 진단합니다. (2) 적정보증금 산정 세이프홈즈 AI를 기반으로 안전한 보증금의 범위를 제시합니다. (3) 악성임대인 이력 확인 세금체납, 과거 전세사기 이력 등 위험 임대인을 자동으로 탐지합니다. (4) 등기부 권리관계 분석 근저당, 가압류, 신탁 등 보증금을 위협할 수 있는 권리관계를 한눈에 보여줍니다.

근저당, 가압류, 신탁등기... 더 이상 이 어려운 용어들 앞에서 불안해하거나 포기하지 마십시오. 계약서에 도장 찍기 전 1분, 우리은행 WON뱅킹 앱에도 탑재된 '안심등기' 전문가 시스템으로 당신의 보증금을 가장 확실하게 지키십시오.