전세사기 예방법, 4단계, 특약

등기부등본만 믿는 당신 전세사기의 표적이 됩니다

대다수의 임차인이 등기부등본이 깨끗하다는 사실만으로 안심하지만, 이는 전세사기꾼들이 파고드는 가장 치명적인 허점입니다. 이들은 합법을 가장한 제도적 허점을 이용해 임차인의 보증금을 편취합니다.

전문가가 분석한 대표적인 전세사기 유형 TOP 3

① 과도한 레버리지를 이용한 ‘깡통전세’ 임대인이 주택담보대출(근저당)과 전세보증금이라는 타인 자본을 과도하게 활용하여 주택을 매입한 경우입니다. 부동산 하락기에는 매매가가 전세가 밑으로 떨어지는 ‘역전세’ 현상으로 인해 보증금 회수가 불가능해지며, 경매 시 선순위인 금융기관의 근저당부터 변제되므로 임차인은 보증금 전액을 손실할 위험에 노출됩니다.

② 소유권의 함정, ‘신탁사기’ 등기부등본 ‘갑구’의 소유자가 개인이 아닌 신탁회사(수탁자)로 등기된 경우입니다. 법적으로 해당 부동산의 모든 처분 권한은 신탁회사에 있으므로, 실소유주(위탁자)와 신탁회사의 동의 없이 체결한 임대차 계약은 원인 무효입니다. 임차인은 법적 보호를 전혀 받지 못하고 보증금을 편취당하게 됩니다.

③ 법의 공백을 노린 ‘동시진행 사기’ 임차인의 대항력(전입신고 효력)이 신고 다음 날 0시부터 발생한다는 법적 공백을 악용하는 수법입니다. 임대인이 임차인에게 잔금을 받고 전입신고를 한 당일, 곧바로 은행에서 주택담보대출을 실행하고 잠적합니다. 이 경우, 은행의 근저당 설정 등기가 임차인의 대항력 발생 시점보다 빨라 경매 시 은행이 선순위 변제권을 갖게 되어 임차인은 보증금을 잃게 됩니다.

전세사기 예방법, 4단계, 특약

복잡한 법률 지식 없이도, 아래 4단계 검증 절차를 순서대로 이행하면 99%의 전세사기 위험을 차단할 수 있습니다.

1단계: 등기부등본을 통한 선순위 권리관계 분석

‘을구’ 확인 (근저당 분석) ‘근저당권설정’ 항목에서 ‘채권최고액’을 확인해야 합니다. 이는 실제 대출 원금의 120~130%로 설정되므로, 이 금액 기준으로 위험도를 계산해야 합니다. [위험도 분석 공식] (채권최고액 + 전세보증금) ≤ (매매 시세 × 70%) ‘갑구’ 확인 (소유권 및 제한물권 분석) 소유자 현황을 확인하고, ‘신탁등기’ 여부를 반드시 체크해야 합니다. 또한, 가압류, 압류, 가처분, 예고등기 등 소유권 분쟁을 암시하는 등기가 있다면 계약을 진행해서는 안 됩니다.

2단계: 대항력 및 우선변제권 확보 절차 이행

잔금 지급 즉시 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 받을 것. 이 두 가지 요건이 충족되어야만 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 ‘대항력’과, 경매 시 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 ‘우선변제권’이 발생합니다.

3단계: 계약서 내 안전장치 특약 명문화

계약서 특약사항에 아래 문구를 반드시 명시하여 법적 분쟁의 소지를 차단하고 임대인의 의무를 강제해야 합니다. [필수 특약 1] “임대인은 잔금 지급일 익일까지 본 주택에 저당권 등 담보물권을 설정하지 않기로 하며, 위반 시 본 임대차 계약은 즉시 무효가 되고 임대인은 임차인에게 지급된 금액 전액을 즉시 반환하여야 한다.” [필수 특약 2] “임대인은 계약 시 고지한 선순위 권리관계(근저당 등)를 잔금 지급일 익일까지 변동 없이 그대로 유지하여야 한다.”

4단계: 보증기관을 최종 리스크 헷지 수단으로 활용

HUG(주택도시보증공사) 등의 ‘전세보증금 반환보증’ 가입을 최종 안전장치로 활용합니다. 계약 전 해당 주택이 보증보험 가입 요건을 충족하는지 미리 확인하는 것이 중요하며, 가입이 거절된다는 것은 보증기관이 인정한 객관적인 위험 신호로 해석해야 합니다.

전문가도 교차 확인하는 이유

솔직히, 전문가조차도 등기부등본, 건축물대장, 실거래가 등 파편화된 정보를 종합하여 법률적 판단을 내리는 과정에서 실수가 발생할 수 있습니다. 특히 서류에 드러나지 않는 임대인의 재정 상태나 과거 이력까지 파악하는 것은 불가능에 가깝습니다. 이것이 바로 전문가들이 데이터 기반의 교차 검증 시스템을 활용하는 이유입니다. 세이프홈즈의 [안심등기]는 이러한 전문가 수준의 리스크 분석을 자동화한 서비스입니다. 주소 하나만으로 수십 가지 공공 데이터를 실시간으로 분석하여, 개인이 확인하기 어려운 악성 임대인 이력, 해당 주택의 사고 이력, 깡통전세 위험도 등을 종합적으로 진단합니다. TTA 공식 인증 정확도 99%의 AI 기술력은 사람이 놓칠 수 있는 미세한 위험 신호까지 포착하여 객관적인 데이터 리포트를 제공합니다. 이것이 바로 세이프홈즈 안심등기가 필요한 이유입니다. 당신이 해야 할 일은 등기부등본 보는법을 '공부'하는 것이 아니라, 세이프홈즈에 주소 하나만 입력하는 것입니다.

(1) 깡통전세 위험여부 시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동 진단합니다. (2) 적정보증금 산정 세이프홈즈 AI를 기반으로 안전한 보증금의 범위를 제시합니다. (3) 악성임대인 이력 확인 세금체납, 과거 전세사기 이력 등 위험 임대인을 자동으로 탐지합니다. (4) 등기부 권리관계 분석 근저당, 가압류, 신탁 등 보증금을 위협할 수 있는 권리관계를 한눈에 보여줍니다.

근저당, 가압류, 신탁등기... 더 이상 이 어려운 용어들 앞에서 불안해하거나 포기하지 마십시오. 계약서에 도장 찍기 전 1분, 우리은행 WON뱅킹 앱에도 탑재된 '안심등기' 전문가 시스템으로 당신의 보증금을 가장 확실하게 지키십시오.