전세사기 피해액이 1조 원을 넘어서며 2030 청년 세대의 주거 안정을 위협하는 심각한 사회 문제로 대두되었습니다. 안전자산으로 여겨졌던 전세보증금이 한순간에 사라질 수 있다는 위험, 더 이상 남의 이야기가 아닙니다. 본문에서는 가장 빈번하게 발생하는 전세사기 대표 유형 5가지와, 각 유형의 위험을 정확한 정보에 기반하여 보증금 가장 확실하게 예방하는 방법에 대해 명확하게 설명해 드립니다.

목차

1. 전세사기의 가장 대표적인 유형, '깡통전세'란 무엇인가요?

2. 대리인이 집주인 행세를 하는 '이중계약 사기'는 어떻게 피할 수 있나요?

3 등기부에 '신탁등기'가 있다면 무엇을 확인해야 하나요?

4 '불법 건축물'은 어떻게 구별하나요?

5 이 모든 전세사기, 계약 전 100% 예방하는 방법은 없나요?

전세사기의 가장 대표적인 유형, '깡통전세'란 무엇인가요?

'깡통전세'는 주택의 매매 시세가 전세보증금과 비슷하거나 낮아, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 상태를 말합니다. 특히 시세 파악이 어려운 신축빌라나 오피스텔 전세에서 주로 발생합니다. 등기부등본으로 근저당(담보대출) 규모를 확인할 수는 있지만, 나보다 먼저 입주한 다른 세입자들의 보증금(선순위보증금) 규모는 확인할 수 없어 완벽한 판단이 불가능합니다.

이러한 정보의 비대칭성을 해결하기 위해 세이프홈즈 안심등기는 시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동으로 진단합니다. 이를 통해 개인은 파악하기 어려운 실제 위험도를 계산하여 깡통전세 위험을 사전에 완벽히 차단합니다.

대리인이 집주인 행세를 하는 '이중계약 사기'는 무엇을 주의해야 하나요?

이중계약 사기는 월세 계약 권한만 위임받은 대리인(건물 관리인, 중개보조원 등)이 집주인 몰래 세입자와 전세계약을 체결하고 보증금을 가로채는 수법입니다. 계약 현장에서 등기부등본상 소유주와 계약자가 동일인인지 신분증과 대조하는 것은 기본이지만, 위임장을 이용한 사기는 일반인이 간파하기 어렵습니다.

이러한 사기를 방지하는 첫걸음은 등기부등본에 명시된 진짜 소유주 정보를 정확히 아는 것입니다. 세이프홈즈 안심등기는 계약 전 분석을 통해 악성 임대인 이력은 없는지, 등기부등본상 진짜 소유권자가 누구인지 명확하게 제공합니다. 이 확실한 정보를 기준으로 계약 상대방의 신원을 대조함으로써, 사기꾼이 개입할 여지를 원천적으로 차단하는 안전장치가 됩니다.

등기부등본에 '신탁등기'가 있다면 무엇을 확인해야 하나요?

신탁등기된 부동산은 소유권이 집주인이 아닌 신탁회사에 있어 모든 법률적 권한을 신탁회사가 갖습니다. 만약 신탁회사의 서면 동의 없이 기존 집주인(위탁자)과 계약하면, 그 계약은 무효가 되어 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없으며 대항력도 인정되지 않습니다. 시세보다 저렴하게 나온 매물이라면 신탁등기 여부를 반드시 확인해야 합니다.

신탁등기의 세부 내용은 '신탁원부'를 따로 발급받아 분석해야 하는데, 법률 용어가 많아 일반인이 해석하기 매우 어렵습니다. 세이프홈즈 안심등기는 신탁등기된 부동산의 위험을 자동으로 감지하고 명확하게 알려드립니다.

'불법 건축물'은 어떻게 구별하나요?

상가나 사무실(근린생활시설)을 주거용 원룸처럼 불법으로 용도 변경한 '불법 건축물'에 전세로 들어가는 경우, 보증금을 잃을 위험이 매우 큽니다. 이러한 건물은 HUG 전세보증보험 가입이 거절될 뿐만 아니라, 불법 사실이 적발되면 이행강제금 부과 또는 철거 명령으로 인해 갑자기 퇴거해야 할 수 있습니다. 이 경우 전세보증금 반환 과정은 매우 험난합니다.

불법 건축물 여부는 건축물대장을 통해 확인해야 하지만, 서류를 발급하고 등기부등본과 교차 확인하는 과정은 번거롭습니다. 세이프홈즈 안심등기는 등기부등본 정보와 건축물대장 정보를 자동으로 교차 분석하여, 불법 건축물 여부를 즉시 확인해 드립니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 보증금을 떼일 위험이 있는 건물인지 확실하게 판별할 수 있습니다.

이 모든 전세사기, 계약 전 100% 예방하는 방법은 없나요?

지금까지 설명한 깡통전세, 이중계약, 신탁등기, 불법 건축물의 위험을 피하기 위해서는 등기부등본, 건축물대장, 신탁원부, 확정일자 현황 등 수많은 서류를 직접 확인하고 권리관계를 분석해야 합니다. 하지만 이는 법률 전문가가 아닌 이상 현실적으로 불가능에 가깝습니다.

이 모든 복잡한 검증 과정을 단 1분 만에 끝내는 방법이 있습니다. 세이프홈즈 안심등기는 주소 입력만으로 지금까지 설명한 모든 유형의 전세사기 위험 요소를 자동으로 분석합니다. 깡통전세 위험 여부, 등기부 권리관계 분석, 악성 임대인 이력 확인은 물론, 세이프홈즈 AI를 기반으로 한 적정 보증금 범위까지 제시합니다.

결론: 안전한 집은 '감'이 아닌 '안심등기'로 찾는 것입니다.

'청년버팀목 전세자금대출'이 가능하다고 해서, 공인중개사가 안전하다고 말한다고 해서 그 집이 100% 안전하다는 의미는 아닙니다. 내 소중한 전세보증금을 지키는 최종 책임은 임차인 본인에게 있습니다. 복잡하고 어려운 서류 분석에 더 이상 시간을 낭비하지 마십시오. TTA 공식인증 AI 정확도 99%를 자랑하는 세이프홈즈 '안심등기'로 계약 전 숨겨진 위험을 확인하고 당신의 보증금을 100% 안전하게 지키십시오.