경매, 왜 알아봐야 할까요?

“내 자금으로는 분양·매매가 어렵다…” 그런 분들께 부동산 경매는 시세보다 저렴한 가격에 내 집을 마련할 기회를 줘요.

하지만 경매 절차와 권리관계를 모른 채 뛰어들면, 숨겨진 빚이나 전세권 때문에 큰 피해를 볼 수도 있죠. 그래서 경매에 참여하기 전 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 차근차근 정리해 드릴게요.

경매 물건은 어디서 어떻게 찾나요?

경매 물건 확인하기 어떤 부동산이 경매에 나왔는지는 법원 게시판, 관보·공보, 신문, 전자통신매체로 알 수 있어요(민사집행법 제104조).

가장 편리한 방법은 대한민국 법원 경매정보 사이트(courtauction.go.kr)를 이용하는 것!

주소·사건번호·물건번호를 입력하면 매각 예정 물건 목록, 감정평가서, 사진까지 확인할 수 있어요.

경매는 매물이 한정돼 있으니, 관심 지역의 경매 공고 알림을 설정해두면 유용해요.

내게 맞는 물건 고르기와 권리 분석

입찰 물건 결정하기 현장 방문은 필수에요. 사진만 믿지 말고, 직접 가서 주변 환경·엘리베이터·주차 여건 등을 확인해야해요,

등기사항증명서 발급대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 을구(저당권·전세권·지상권 등)를 반드시 확인해야 해요.

권리 분석 감정평가서에 없는 사생활침해, 유치권·점유권 분쟁이 숨어 있을 수 있으니, 부동산등기부·건축물대장·지적공부를 비교 분석해 보세요.

이 모든 과정을 통해 리스크를 최소화한 뒤에야 입찰을 결정할 수 있어요.

입찰 참여 방법 -기일입찰 vs. 기간입찰

기일입찰 기일입찰은 매각기일 당일, 법원에 출석해 기재된 입찰표를 집행관에게 제출하면, 다른 입찰자 앞에서 최고가 매수인이 결정돼요(민사집행법 제103조).

기간입찰 1주일~1개월 정도 입찰 기간 내에 입찰표를 작성해 법원에 직접 또는 등기우편으로 제출하면 매각기일에 개찰하여 최고가 입찰자에게 낙찰 기회가 주어지니, 법원에 출석할 필요가 없어요(민사집행규칙).

두 방식 중 자신에게 편한 방식을 선택하고, 입찰 보증금(통상 감정가의 10분의 1)을 미리 준비해 두세요.

낙찰 후 주의사항과 최종 배당

매각허가 및 대금 납부 낙찰자가 정해지면 법원은 매각결정기일을 열고, 이의 없으면 매각허가를 해요. 그 후 잔금 납부(통상 한 달 이내)를 완료해야 합니다.

명도와 배당 절차 명도명령이란 집주인이 퇴거하지 않으면 법원의 명도명령을 통해 강제집행 가능한 제도에요. 배당이란 채권자들이 신청한 순서대로 입찰 보증금을 포함한 배당금을 받게 돼요(민사집행법 제120조).

경매 참여 전 체크리스트

✅법원 경매정보 사이트에 관심 물건 북마크

✅현장 방문으로 환경·설비 상태 확인

✅등기사항증명서 을구 확인으로 권리관계 파악

✅입찰 방식(기일 vs. 기간)과 보증금 준비

✅낙찰 후 명도·배당 절차 숙지