등기부등본은 말 그대로 집에 대한 모든 정보가 적혀 있는 서류예요. 여기엔 집 소유자, 대출 여부, 다른 권리 문제 같은 중요한 내용이 담겨 있어요.

이 집이 누구의 소유인지, 대출(저당)이나 다른 권리가 있는지, 문제는 없는 집인지 알 수 있죠. 등기부등본만 잘 확인해도 큰 문제를 피할 수 있어요.

① 표제부 : 건축물의 기본 정보

표제부에는 집의 주소, 면적, 층수 등 기본적인 정보가 담겨 있어요. 이를 통해 계약하려는 집이 실제로 존재하는지 확인할 수 있습니다.

예를 들어, 표제부에 5층 건물로 되어 있는데 중개사가 "6층 집입니다"라고 설명한다면, 허가 없이 지어진 위반 건축물일 가능성이 높아요. 위반 건축물은 철거 명령 대상이 될 수 있으니 반드시 주의해야 합니다.

📌 표제부 보는 팁!

표시번호 : 등기된 순서를 숫자로 표시해요. 등기 내역을 정리한 번호라고 보면 돼요.

접수 : 등기 신청서를 접수한 날짜예요. 해당 등기가 언제 등록되었는지 알 수 있어요.

소재 지번 및 건물명칭 : 건물이 위치한 지번과 건물명칭, 건물번호가 표시돼요. 명칭이나 번호가 없는 경우도 있으니 참고하세요!

건물 내역 : 건물의 구조, 지붕 형태, 층수, 용도, 면적이 순서대로 적혀 있어요.

등기 원인 및 기타사항 : 행정구역 변경, 지번 변경 등 추가로 알아야 할 정보가 적혀 있어요.

소재지번 확인 : 건물이 위치한 세부 지번 주소를 확인할 수 있어요.

지목 : 토지의 용도를 알려줘요. 예를 들어, 대지, 전, 답 같은 정보가 표시돼요.

건물 번호 : 해당 건물의 번호를 나타내요.

건물 내역 : 건물의 주요 특징(구조, 면적 등)이 한 번 더 상세히 적혀 있어요.

대지권종류 및 대지권 비율 : 해당 건물의 대지권 종류(소유, 지분 등)와 대지권 비율을 확인할 수 있어요.

② 갑구 : 소유권 정보 확인

갑구에는 집의 소유자 정보와 소유권 변동 내역이 기록되어 있어요. 이 부분에서 계약 상대가 실제 소유자인지 반드시 확인해야 합니다.

소유자가 여러 명이라면, 계약서에 모든 소유자의 이름과 동의가 포함되어야 해요. 또한, 갑구를 통해 소유권 이전 이력도 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋습니다.

📌 갑구 보는 팁!

순위 번호 : 등기된 순서를 나타내는 번호예요. 하지만 실제 권리의 우선순위는 접수일자와 시간에 의해 정해지니 참고하세요.

등기 목적 : 등기의 내용이나 종류가 표시되는 부분이에요. 예: 소유권보존, 소유권이전 등

접수 : 등기 신청서가 접수된 날짜와 접수번호를 확인할 수 있어요. 등기가 언제 등록되었는지 알 수 있는 중요한 정보예요.

등기 원인 : 등기가 발생한 이유와 그 날짜가 기록돼요. 예: 매매, 설정 계약, 해지 등

권리자 및 기타 사항 : 부동산 소유자 정보와 함께 기타 중요한 권리 사항이 표시돼요.예: 소유권 이전 시 거래 가격 또는 관련 권리 내용 등

📌 추가로 알아두면 좋은 점

소유자는 개인뿐만 아니라 법인(회사)이나 외국인일 수도 있어요. 만약 법인이나 외국인과 계약을 진행한다면, 관련 서류를 추가로 확인하고 문제를 방지할 수 있는 절차를 거쳐야 해요.

갑구에 신탁 등기가 표시되어 있다면, 해당 부동산은 신탁회사에 소유권이 이전된 상태예요. 이 경우, 계약을 진행하기 위해신탁회사의 동의가 반드시 필요하니 주의하세요.

갑구는 소유권과 관련된 중요한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 확인하는 것이 안전한 계약의 첫걸음입니다!

③ 을구 : 소유권 외 다른 권리

을구는 대출(저당권)이나 전세권 같은 소유권 외의 권리를 확인하는 부분이에요.

만약 근저당(대출)이 설정돼 있다면,채권최고액을 확인해야 해요. 채권최고액은 대출금과 이자를 합한 금액으로, 이 금액이 클수록 위험할 가능성이 높습니다.

예를 들어, 집값이 2억인데 채권최고액이 1억 5천이라면, 내 보증금 1억이 위험해질 가능성이 높습니다. 이런 경우를 깡통전세라고 하며, 피하는 것이 안전합니다!

또한, 을구에 다른 세입자의 전세권이나 임차권이 설정되어 있다면 내 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으니 반드시 꼼꼼히 확인하세요.

📌 을구 보는 팁!

등기 목적 : 을구에서 어떤 권리가 설정되었는지 확인할 수 있어요. 예: 근저당권 설정, 전세권 설정 등

접수 : 등기가 접수된 날짜와 번호를 통해 권리가 언제 설정되었는지 알 수 있어요.

등기 원인 : 권리가 발생한 이유와 날짜를 확인할 수 있어요. 예: 대출로 인한 근저당 설정 등

채권최고액 : 근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액을 꼭 확인해야 해요. 근저당 설정 시 대출금과 이자를 포함한 최대 금액이에요. 경매 시 우선적으로 변제되는 금액이에요.

근저당권자 : 권리를 설정한 사람이 누구인지 확인하세요. 보통 은행이나 금융기관이지만, 개인일 경우 더 신중히 살펴봐야 해요.

등기부등본에서 빨간 줄이 그어진 항목은 말소된 권리를 나타냅니다. 즉, 현재는 존재하지 않는 권리라는 뜻인데, 여기에도 주의할 점이 있어요.

예를 들어, 임차권등기에 빨간 줄이 있다면 집주인이 과거에 보증금을 돌려주지 못한 적이 있었다는 뜻입니다. 이런 기록은 계약 여부를 판단하는 데 중요한 참고 자료가 될 수 있으니 신중히 살펴보세요.

① 최신본으로 꼭 확인하세요!

"돌다리도 두드려 보고 건너라"는 말처럼, 부동산 계약에서는 최신본 확인이 필수입니다.등기부등본은 계약 직전에 새로 발급받아야 해요.집주인이 변경되거나 새로운 대출(저당)이 설정될 가능성을 방지할 수 있습니다.

예를 들어, 가계약 당시엔 문제가 없었더라도, 잔금 납부 직전에 대출이 설정되었다면 큰일 날 수 있어요. 최종 계약 전에 반드시 최신본을 확인하세요!

② 건축물대장도 함께 확인하세요

등기부등본만 확인해서는 안 됩니다.

건축물대장을 함께 보면 해당 건물이 불법 증축된 건물인지, 허가 없이 지어진 건물인지 확인할 수 있어요.

또한, 사용 승인일을 통해 새로 지어진 건물인지, 오래된 건물인지도 쉽게 알 수 있습니다.특히 위반 건축물은 철거 대상이 될 수 있으니 주의하세요.

③ 주소를 정확히 확인하세요!

등기부등본의 지번 주소와 도로명 주소가 일치하는지 반드시 비교하세요. 주소가 다르면 전입신고나 보증보험 가입에 문제가 생길 수 있습니다.

등기부등본 확인은 부동산 계약의 기본 중의 기본이에요. 조금 번거로워 보일 수 있지만, 차근차근 확인하면 큰 문제를 예방할 수 있답니다.

안전한 계약을 위해 항상 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것도 좋습니다.