세이프홈즈는 청년들을 위한 주거 정책을 알기 쉽게 알려드리고 있어요. 여러 공공주택 지원 프로그램과 전세 대책에 관한 정보를 제공해서, 사회초년생과 청년들이 혜택을 잘 이해하고 쉽게 신청할 수 있게 도와드려요.

또다시 전세사기가 터졌습니다. 언제까지 사회초년생 피해자들이 피해를 입어야 이 사기의 끝이 보일까요? 2024년 현재까지 전세사기 누적 피해자 수는 18,125명에 달합니다. 특히, 서울이 4,733건으로 가장 많은 피해를 보고 있으며, 경기가 3,927건, 인천이 2,505건, 대전이 2,376건, 부산이 1,928건으로 뒤를 잇고 있습니다. 이처럼 전세사기는 전국적으로 광범위하게 발생하고 있으며, 피해 규모도 날로 커지고 있습니다.피해자들은 다세대주택, 오피스텔, 다가구주택 등 다양한 주택 유형에 거주하고 있으며, 아파트도 전세사기 안전지대가 아닙니다. 세입자들의 소중한 보증금이 위험에 처해 있는 상황에서, 전세사기를 예방하고 안전한 부동산 거래를 돕기 위해 세이프홈즈를 꼭 사용하시고 전세 계약을 진행하시기를 추천드립니다.본론으로 돌아와서 깡통전세가 무엇인지, 왜 위험한지, 그리고 어떻게 예방할 수 있는지 자세히 설명드리겠습니다.1 깡통전세란?깡통전세란 임대인이 집을 경매로 넘겼을 때 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰 주택을 말합니다. 이런 주택은 집값 대부분이 세입자의 보증금과 임대인의 빚으로 채워져 있어 임대인의 실질적인 자산이 거의 없습니다. 예를 들어, 매매가가 5억 원인 집에서 임대인의 자금이 1억 원이고, 나머지 4억 원이 세입자의 보증금과 대출금이라면, 이 집은 깡통전세에 해당합니다.2 깡통전세가 왜 위험할까요?깡통전세는 보증금과 대출금의 합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미합니다. 이런 집은 경매에 넘어가거나 집값이 하락하면 보증금을 돌려받기가 어려워집니다. 임대인의 경제적 상황이 악화되면, 보증금을 돌려주지 못할 가능성도 커집니다. 따라서 깡통전세는 마치 시한폭탄 같은 존재입니다. 집값이 올라가면 괜찮지만 집값이 하락하는 지금 같은 시기에는 역전세가 될 가능성도 높습니다.역전세란?역전세란 전세가격보다 매매가격이 떨어지는 경우를 말합니다. 즉, 집값이 전세금보다 낮아져서 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려운 상황을 뜻합니다. 이런 상황에서는 임대인이 새로운 세입자를 구해도 기존 세입자에게 돌려줘야 할 보증금을 마련하기 어려워질 수 있습니다.3 깡통전세 예방 방법집값 시세 확인하기국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 등에서 집값 시세를 확인하세요. 보증금이 집값의 80%를 넘는다면, 그 집은 깡통전세일 가능성이 큽니다. 예를 들어, 보증금이 2억 원인데 집값이 2억 2천만 원이라면, 반드시 피해야 합니다.등기부등본 확인하기등기부등본을 통해 집에 얼마나 많은 빚이 있는지 확인하세요. 임대인이 빚이 많다면, 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 임대인이 아무리 직업과 경제력을 과시해도, 서류로 확인되지 않는다면 믿지 않는 것이 좋습니다.전세보증금반환보증 가입하기전세보증금반환보증에 가입하세요. 보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지해주는 상품입니다. 계약 전에 이 보험에 가입할 수 있는 주택인지 확인하고, 계약 후에 반드시 가입하세요.세이프홈즈 전세법률리포트 이용하기세이프홈즈 전세법률리포트를 사용하여 깡통전세 여부를 10초만에 확인하세요! 세이프홈즈 앱을 설치한 후 상품 메뉴에서 전세법률리포트를 이용하시면, 내 보증금의 위험도를 쉽게 알 수 있습니다.이상으로 깡통전세의 의미와 예방 방법에 대해 알아보았습니다. 사회초년생 여러분, 전세 계약을 할 때 꼭 이 점들을 유의하시고 안전한 집을 찾으시길 바랍니다. 깡통전세 사기를 예방하고 안전한 전세 생활을 즐기세요!여러분의 안전한 부동산 거래를 위해 세이프홈즈가 항상 함께하겠습니다. 궁금한 점이나 추가 정보가 필요하신 경우 세이프홈즈 앱 커뮤니티에 올려주시면 여러 전문가들의 답변을 얻을 수 있습니다.

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로한 컨텐츠를 발행합니다.오늘은 부동산 임대와 임차에 대해 이야기해 보려고 해요. 특히 사회초년생들에게는 처음 집을 구하고 계약을 맺는 과정이 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있기 때문에 이 글을 끝까지 읽어보시는 것을 추천드려요.1 임대인? 임차인?임차인이란 임대차 계약을 통해서 일정한 비용을 내고 부동산을 빌려서 사용하는 사람을 말해요. 흔히 '세입자'라고도 불리죠. 임차인은 집주인인 임대인에게 돈을 내고 집을 빌려 쓰는 입장이에요.임대인은 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 주택이나 상가를 빌려주는 사람을 말해요. 흔히 ​'집주인'​이라고 하죠. 임대인은 자신의 집을 다른 사람이 사용할 수 있도록 빌려주고, 그 대가로 임대료를 받습니다. 이제 임대인과 임차인의 주요 의무를 쉽게 설명해 드릴게요!2 임대인(집주인)의 의무① 주택을 안전하고 살기 좋은 상태로 유지하기임대인은 임차인이 주택을 안전하고 편리하게 사용할 수 있도록 유지해야 해요. 예를 들어, 건물의 구조적 문제나 전기, 배관 문제를 신속하게 해결해야 합니다. 주택에 문제가 생기면 즉시 수리해 주는 것이 임대인의 중요한 역할이에요.🧾 법적 근거 :  「민법」 제623조 ② 수리 의무만약 주택에 큰 문제가 생기면, 임대인은 이를 고칠 의무가 있어요. 임차인이 문제를 보고하면 빠르게 조치해야 하죠. 예를 들어, 물이 새거나 전기가 나가는 등 생활에 불편을 주는 문제들은 임대인이 해결해야 합니다.🧾 법적 근거 :  「민법」 제623조③ 사생활 보호임대인은 임차인의 사생활을 존중해야 해요. 특별한 경우를 제외하고는 임차인의 허락 없이 집에 들어올 수 없습니다. 만약 집을 방문해야 할 일이 생기면, 최소 24시간 전에 미리 알려줘야 해요.🧾 법적 근거 :  「민법」 제20조무단 주거침입, 집주인이라도 처벌되나요? 글도 읽어보세요 :)④ 보증금 반환계약이 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 물론, 임차인이 집에 손해를 입혔다면 그 수리 비용은 보증금에서 뺄 수 있어요. 하지만 정상적인 사용으로 인한 마모나 손상은 임차인의 책임이 아니에요.🧾 법적 근거 :  「민법」 제655조3 그럼 임차인의 의무에는 어떤 것이 있을까요?① 임대료 납부임차인은 매달 정해진 날짜에 임대료를 제때 지불해야 해요. 만약 임대료를 늦게 내면 추가 비용이 발생할 수 있고, 심한 경우 퇴거 조치가 취해질 수 있으니 주의해야 합니다.🧾 법적 근거 :  「민법」 제618조② 주택 관리임차인은 집을 깨끗하고 안전하게 유지해야 해요. 쓰레기를 적절히 처리하고, 집을 손상시키지 않도록 주의하는 것이 중요합니다. 만약 집에 작은 문제가 생기면 즉시 임대인에게 알려줘야 해요. 작은 문제가 큰 문제가 되지 않도록 하는 것이 좋아요.🧾 법적 근거 :  「민법」 제610조③ 계약 조건 준수임차인은 계약서에 명시된 조건을 지켜야 해요. 예를 들어, 임대인의 허락 없이 집을 다른 사람에게 빌려주거나, 계약서에서 금지한 애완동물을 키우지 않아야 해요.🧾 법적 근거 :  「민법」 제629조​임대인과 임차인의 의무를 잘 이해하면 서로 간의 불필요한 갈등을 줄일 수 있어요. 처음 집을 구하는 과정이 어렵게 느껴질 수 있지만, 기본적인 의무를 알면 훨씬 더 수월해질 거예요. 부동산에 대해 더 궁금한 점이 있다면, 세이프홈즈 커뮤니티 물어보세요! 질문만 해도 스타벅스 아메리카노 쿠폰을 드려요!

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오늘은 재미있는 조선시대의 전세사기 이야기를 하나 들고 왔습니다. 국사편찬위원회가 발간한 “노상추의 일기”에 보면 조선시대 관료인 노상추가 전세사기를 당한 애환이 담겨있다고 합니다. 오늘은 노상추의 이야기와 함께 도움 되는 임대차 이슈 하나를 말씀드릴게요.1 조선시대에도 전세사기 존재, 결국 임대인이 "갑"정조 임금 때 “노상추”라는 종 6품 무관 엘리트가 있었습니다. 한양에서 계장급이고 작은 지방 마을에서는 사또급이라고 합니다. 이 분이 지방 출신이어서 한양에 거주해야 하는데 처음에는 자가로 초가집에 살다가 열악했는지 결국 초가집을 팔고 기와집 일부인 사랑채에 전세로 들어간 것입니다.노상추의 직장이 훈련원(오늘날 동대문역사문화공원역 쪽)이었고, 전셋집이 충무로 역 쪽이었으니 오늘날로 말하자면 강남 전세집이라고 할 수 있겠네요. 그래서 그런지 전세보증금도 만만치 않았습니다. 노상추가 냈던 전세보증금은 27냥이었습니다. 무려 노비 5명을 살 수 있는 큰돈이었다고 합니다.노상추가 입주한 날 일기에 “날씨 맑음”이라고 쓴 것을 보면 마음의 소리가 나왔나 봅니다. 그러나 이 기분이 두 달을 채 넘기지 못했습니다. 집주인이 노상추에게 ‘돈 더 내고 들어오다는 사람이 있으니 방 빼’라고 한 것입니다.실랑이 끝에 노상추가 전세보증금을 올려주는 것으로 합의했지만, 아뿔싸! 집주인이 이중 계약을 한 것입니다. 결국 집주인은 돈 적게 낸(?) 노상추에게 다른 방으로 옮기라고 했습니다. 설상가상으로 그 다른 방도 이미 다른 사람이 있었습니다. 안하무인+막무가내로 집주인은 “갑질”을 해댔고 결국 노상추는 나가기로 했습니다.노상추의 전세사기 스토리 클라이맥스는 전세보증금이었습니다. 집주인은 이미 보증금을 다 썼다며 1/3 정도인 10냥만 먹고 떨어지라고 했습니다. 나름 무관 관료인 노상추는 10냥만 받아 들고 사실상 속수무책으로 쫓겨났습니다. 무관 노상추의 슬픈 전세사기 스토리 어떠셨나요? 조선시대에도 ‘조물주 위에 건물주’라는 말이 통했나 봅니다. 역시 갓물주👍그래도 법알약이니 세홈이들에게 도움이 되는 이슈 하나 짚고 마무리하겠습니다. 노상추 이야기는 쓴 한약 마시기 전에 달다구리 사탕 한 알2 법인이 임차인이어도 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있을까?2020년에 임대차 3법 개정으로 이제 임차인이 계약 갱신을 요청하면 ‘2+2’으로 총 4년을 거주 보장을 받을 수 있다는 사실은 아실 겁니다. 임차인이 주택임대차보호법 적용을 받으려면 기본적으로 “전입신고”를 해야 합니다. 그런데 회사처럼 법인이 임차인일 경우에는 전입신고를 할 수 없으니 문제가 됩니다.법인은 상가 임대차뿐만 아니라 임직원들의 기숙사나 사택을 위해 주택 임대차 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이때 사택에 거주하는 직원들도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 사택에 거주하는 직원이 전입신고를 하게 되면 임차인인 법인은 대항력이 발생하고 임대인에 대해 계약 갱신 요구권도 행사할 수 있습니다.주택임대차보호법 제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.문제는, 사택에 거주하는 사람이 대표이사나 사내이사일 경우입니다. 실제 대법원 판례에서도 사택에 대표이사가 거주하는 경우에 계약 갱신 요구권 행사가 가능한지 쟁점이 되었습니다. 대법원은 대표이사나 사내이사는 주임법 제3조 제3항에서 지칭하는 중소기업의 “직원”으로 보지 않았습니다. 따라서 회사가 주택 임대차 계약을 맺을 경우에는 오직 직원이 주거용으로 사용해야 하고, 직원이 전입신고를 할 경우에만 법인이 대항력 등 임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다.출처 - 최앤리 법알약

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.이사를 준비하면서 집주인에게 어떻게 퇴거 사실을 알리고 절차를 진행해 할지 막막할 수 있습니다. 특히 사회초년생이거나 부동산 관련 지식이 많지 않은 분들에게는 더욱 그렇죠. 그래서 계약 만료 시, 계약 만료 전 이사하는 방법을 세이프홈즈에서 아주 쉽게 알려드릴게요.1 계약 만료 시 이사 퇴거 방법① 갱신 거절 통지계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 명확히 전달해야 합니다. 이를 "갱신거절 통지"라고 해요. 이 통지를 통해 집주인은 새로운 세입자를 구할 수 있는 시간을 가지게 됩니다. 다음은 갱신 거절 통지를 위한 문자나 카톡 예시입니다. * 구두로만 얘기하는 것보다, 증거를 남기는 것이 좋습니다. 이때 세이프홈즈 계약 해지 내용증명을 보내시는 것도 추천드립니다.< 갱신 거절 통지 예시 >안녕하세요, [집주인 성함]님. 저는 [현재 주소]에 거주 중인 [임차인이름]입니다. 다름이 아니라, 저는 이번 임대차 계약이 종료되는 [계약 만료일] 이후로 계약 연장을 하지 않고 이사할 계획입니다. 양해 부탁드리겠습니다. 감사합니다.② 명도 통지갱신거절 통지를 한 후, 이사 날짜가 가까워지면 집주인에게 구체적인 퇴거 날짜를 알립니다. 이 절차를 "명도 통지"라고 하며, 보통 이사 날짜 2주 전에 합니다.③ 보증금 반환이사 당일, 집주인과 함께 집 상태를 점검한 후 보증금을 돌려받습니다. 이때 관리비와 공과금이 모두 정산되어 있어야 합니다.2 계약 만료 전 이사 퇴거 방법원래 임대차 계약은 계약이 종료될 때까지 유지되어야 합니다. 그러나 계약 만료 전에 이사를 가야 하는 경우, 집주인에게 가능한 빠르게 이 사실을 알려야 합니다. 이때는 새로운 세입자를 구해야지만 나갈 수 있습니다. 새로운 세입자가 구해질 때까지 월세를 계속 납부해야 하며, 전세의 경우 새로운 세입자가 결정될 때까지 전세금을 돌려받기 어렵습니다. 또한, 중도 퇴거 시 새로운 세입자를 구하는 데 드는 중개수수료는 보통 퇴거하는 세입자가 부담하게 되며, 이는 위약금의 개념으로 이해할 수 있습니다.3 이사 준비 단계① 이사 업체 선정임대인과 협의한 이사 날짜에 맞춰 이사 업체를 선정합니다. 요즘에는 다양한 이사 비용 비교 플랫폼이 많기 때문에 이러한 곳들을 활용하여 여러 업체의 견적을 비교하면 좋습니다. ② 보증금 반환 및 짐정리이사 당일, 집주인과 함께 집 상태를 점검한 후 보증금을 돌려받고 모든 짐을 빼는 것이 좋습니다. 이 과정에서 관리비와 공과금이 모두 정산되어 있어야 하며, 집 상태에 따라 보수 비용이 발생할 수 있으므로 미리 확인하고 준비해야 합니다.4 이사 갈 때 꼭 숙지하세요퇴거하고 이사할 때 가장 중요한 것은 대항력을 유지하는 것입니다, 보증금을 돌려받기 전에 새로운 집으로 전입신고를 하면 대항력을 잃어 보증금을 회수하지 못할 위험이 있습니다. 따라서 반드시 보증금을 돌려받고 난 후에 다른 집으로 전입신고를 해야 합니다. 만약 계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 세이프홈즈 임차권등기명령을 통해 보증금 반환 절차를 진행할 수 있습니다.

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