계약갱신청구권이란? 임차인 갱신권 사용 조건과 거절 사유

한 줄 정의

계약갱신청구권은 임차인이 희망할 경우 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.

언제, 어떻게 사용하나요?

계약갱신청구권, 줄여서 '갱신권'은 주택임대차보호법에 따라 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 제도입니다. 사용 방법과 조건을 정확히 알아두는 것이 중요합니다.

위 「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문, 제6조제1항 전단 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).


법제처
법제처
  • 사용 시기

    임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약 갱신 의사를 전달해야 합니다.

  • 사용 횟수

    임차인 1인당 1회만 사용할 수 있습니다. 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보장됩니다.

  • 사용 방법

    구두, 문자메시지, 이메일 등 증거가 남는 방식으로 임대인에게 명확하게 갱신 요구 의사를 전달하는 것이 안전합니다.

  • 갱신 시 조건

    종전과 동일한 조건으로 계약이 다시 체결된 것으로 봅니다. 단, 차임과 보증금은 5% 범위 내에서 증액될 수 있습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

임차인의 갱신 요구가 항상 받아들여지는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 임대인이 정당하게 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유를 명시하고 있습니다. 가장 흔한 '임대인 실거주' 외에도 다양한 사유가 있으니 확인이 필요합니다.

번호 갱신 거절 사유
1 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7 임대인이 재건축 또는 철거 계획을 구체적으로 고지한 경우
8 임대인(직계존속·비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

분쟁을 줄이려면 어떻게 해야 하나요?

계약갱신청구권과 관련된 분쟁을 예방하기 위해서는 명확한 의사소통과 기록이 중요합니다. 특히 임대인 실거주 사유는 가장 흔한 분쟁 원인이므로 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

※ 위 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).

√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
√ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하기 위한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
  • 갱신 요구는 서면으로

    문자메시지, 내용증명 등 날짜와 내용이 명확히 기록되는 방식으로 갱신 의사를 전달하여 불필요한 오해를 줄일 수 있습니다.

  • 임대인 실거주 사유 확인

    임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 2년 내에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 주택을 임대한 경우 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

  • 합의 시 특약 작성

    임대인과 보증금, 월세, 계약 기간 등에 대해 새롭게 합의하는 경우, 합의된 내용을 전세 계약서 특약사항에 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 없애는 것이 좋습니다.

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판단 근거 및 출처

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「민법」「주택임대차보호법」