근저당 있는 집 전세 계약, 말소 조건이라면 안전할까요?

한 줄 답변

네, 근저당이 있어도 '잔금일에 보증금으로 상환하고 말소한다'는 조건의 특약을 명시하고, 잔금일에 말소 절차가 이행되는 것을 직접 확인한다면 계약을 진행할 수 있습니다. 다만, 구두 약속만으로는 부족하며 반드시 계약서에 명확한 특약 조항을 남겨야 합니다.

근저당권은 등기부등본 을구에서 확인하는 담보권입니다

근저당권이란 집주인(임대인)이 집을 담보로 은행 등 금융기관에서 돈을 빌릴 때 설정하는 권리입니다. 만약 임대인이 돈을 갚지 못하면, 채권자는 이 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 다른 권리보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. (민법 제356조)

근저당권은 등기부등본 '을구'에서 확인할 수 있으며, '채권최고액'이라는 금액이 표시됩니다. 채권최고액은 실제 대출 원금보다 120~130%가량 높게 설정되는 것이 일반적이며, 보증금 회수 순서를 따질 때는 이 채권최고액을 기준으로 판단해야 합니다.

근저당이 있으면 왜 보증금 회수가 위험할 수 있나요?

임차인의 보증금보다 등기 접수일이 앞선 근저당은 '선순위 채권'이 됩니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 법원은 낙찰된 금액에서 선순위인 근저당 채권자의 돈을 먼저 갚아주고, 남는 돈이 있어야 임차인의 보증금을 돌려줍니다. 만약 채권최고액이 너무 커서 낙찰대금이 모두 소진되면, 임차인은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

안전한 계약을 위해 무엇을 확인해야 하나요?

근저당이 있는 집이라도 '잔금일 말소 조건'으로 계약하는 경우는 매우 흔합니다. 이때 보증금을 안전하게 지키기 위해 다음 3단계를 반드시 확인하는 것을 권장합니다.

  • 1. 계약서에 '잔금일 동시이행 말소' 특약 넣기

    가장 중요한 단계입니다. '임대인은 임차인의 잔금으로 근저당권을 즉시 상환하고 말소하며, 임차인은 이를 확인한 후 잔금을 지급한다'는 내용의 특약을 반드시 포함해야 합니다. 구체적인 문구는 아래 예시를 참고할 수 있습니다.

  • 2. 잔금일에 임대인과 함께 은행 방문하기

    잔금일 당일, 임대인(또는 대리인), 공인중개사와 함께 은행에 방문하여 보증금 잔금으로 대출금을 상환하는 과정을 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다. 상환 영수증과 함께 '근저당권 말소 신청'이 접수되었는지 확인해야 합니다.

  • 3. 며칠 뒤 등기부등본 재확인하기

    등기 말소 신청은 보통 3~5 영업일이 소요됩니다. 잔금일로부터 약 일주일 뒤, 다시 등기부등본을 발급받아 을구의 근저당권 항목에 빨간 줄(말소 표시)이 그어졌는지 최종 확인해야 합니다.

계약서에 꼭 넣어야 할 특약 예시

아래는 근저당 말소 조건 계약 시 활용할 수 있는 특약 조항 예시입니다. 계약 조건에 맞춰 문구를 조정하여 사용하세요.

① 현 등기부등본 을구의 근저당권(접수번호 제000호, 채권최고액 00원, 근저당권자 00은행)은 임대인이 임차인의 잔금으로 상환하고 즉시 말소하기로 한다.
② 임대인은 잔금일에 위 근저당권 말소 등기 신청을 접수하고, 임차인은 이를 확인한 후 잔금을 지급한다.
③ 위 조항이 이행되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 지급받은 계약금을 즉시 반환한다.

이러한 확인 절차는 직접 챙기기 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본의 권리관계와 위험 요소를 분석하고, 필요한 특약이나 대응 방안을 함께 안내받을 수 있습니다.

마무리

근저당이 있는 전세 매물은 무조건 피해야 하는 것이 아닙니다. 등기부등본 을구의 채권최고액을 확인하고, 계약서에 '잔금일 동시이행 말소' 특약을 명확히 기재하며, 잔금일에 상환 및 말소 신청 절차를 직접 확인하는 과정을 거친다면 안전한 계약이 가능합니다.

이러한 권리관계 분석과 확인 절차를 계약 전에 미리 점검하고 싶다면, 안심등기를 통해 해당 주소지의 등기부등본을 기반으로 한 위험 요소를 확인하고 계약 진행 가능 상태를 판단해 볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처