전세대출 부결 시 계약금, 돌려받을 수 있나요?

한 줄 답변

전세대출 부결 시 계약금 반환 여부는 계약서에 어떤 특약을 넣었는지에 따라 결정됩니다. 임대인의 귀책사유나 주택의 문제로 대출이 거절될 경우 계약금을 돌려받는다는 내용의 '대출 불가 시 계약금 반환 특약'을 명시하는 것이 중요합니다.

왜 특약이 중요한가요?

전세대출은 임차인의 신용도뿐만 아니라, 계약하려는 집의 상태와 임대인의 조건까지 종합적으로 심사합니다. 만약 등기부등본에 과도한 빚이 있거나, 건축물대장에 위반사항이 있거나, 임대인이 세금 체납자인 경우 은행은 대출을 거절할 수 있습니다.

이때 계약서에 관련 특약이 없다면, 대출 거절의 책임을 임차인이 져야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 법원은 일반적으로 대출 실행 여부를 임차인의 개인적인 사정으로 보기 때문에, 특약 없이는 이미 지급한 계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

따라서 계약서에 도장을 찍기 전, 대출이 거절될 수 있는 여러 상황을 미리 가정하고 그에 대한 안전장치를 특약으로 마련해야 합니다.

계약금을 지키는 핵심 특약 2가지

전세대출 부결 위험으로부터 계약금을 안전하게 보호하기 위해, 계약서에 아래 두 가지 특약 조항을 추가하는 것을 임대인 및 중개사와 협의해 볼 수 있습니다. 특약의 문구는 최대한 구체적이고 명확하게 작성하는 것이 좋습니다.

  • 대출 불가 시 계약금 반환 특약

    가장 핵심적인 조항입니다. 대출이 거절되는 원인을 구체적으로 명시하여 임차인의 책임이 아닌 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환받을 수 있도록 합니다. (민법 제565조에 따라 계약금은 해약금으로 추정되므로, 이를 방지하기 위한 합의가 필요합니다.)

  • 전세보증금반환보증 가입 특약

    전세대출 심사 시 보증보험 가입 가능 여부를 함께 보는 경우가 많습니다. 주택에 문제가 있어 보증보험 가입이 거절되면 대출도 함께 부결될 수 있으므로, 보증보험 가입을 계약 조건으로 명시하는 것이 안전합니다.

특약 작성 시 주의사항

특약은 임대인의 동의가 있어야만 효력이 발생합니다. 따라서 계약 전에 중개사를 통해 임대인과 충분히 협의하는 과정이 필요합니다. 전세사기에 대한 사회적 경각심이 높아진 지금은, 대부분의 임대인과 중개사도 합리적인 수준의 특약에 대해 긍정적으로 검토하는 편입니다.

특약 문구 예시

아래는 실제 계약에서 활용할 수 있는 특약 문구 예시입니다. 본인의 상황에 맞게 수정하여 사용할 수 있습니다.

특약 종류문구 예시
대출 반환 특약임차인의 귀책사유 없이 임대인 또는 임대목적물의 하자로 인하여 임차인이 신청한 전세자금대출(OO은행)이 금융기관에서 승인되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 지급받은 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다.
보증보험 특약임대인은 임차인의 전세보증금반환보증(HUG, HF 등) 가입에 동의하고 협조한다. 만약 임대인 또는 임대목적물의 하자로 인해 보증보험 가입이 불가능할 경우, 본 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다.

마무리

전세대출을 이용한 계약은 임차인 혼자만의 노력으로 완성되지 않습니다. 집의 상태, 임대인의 조건, 은행의 심사 기준 등 여러 변수가 얽혀있습니다. 따라서 계약서에 '대출 불가 시 계약금 반환 특약'과 '보증보험 가입 특약'을 명시하여, 예상치 못한 상황에서도 소중한 계약금을 지킬 수 있는 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.

안심등기에서는 등기부등본의 권리관계, 건축물대장의 위반건축물 여부 등 대출 및 보증보험 심사에 영향을 줄 수 있는 주택의 위험 요소를 사전에 확인할 수 있습니다. 계약 전 주소와 보증금을 입력하여 내 집의 「계약 진행 가능 상태」를 미리 점검해보는 것을 권장합니다.

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판단 근거 및 출처