근저당권 있는 집, 잔금일 말소 조건으로 전세 계약해도 괜찮을까요?

한 줄 답변

네, '잔금일 당일 상환 및 말소' 조건을 정확한 특약으로 명시하고, 잔금일에 임대인의 대출 상환과 등기 말소 접수까지 직접 확인한다면 계약을 진행할 수 있습니다. 다만 구두 약속만 믿고 계약하는 것은 위험합니다.

왜 위험할 수 있나요?

근저당권 있는 집을 계약할 때 가장 큰 위험은 임대인이 보증금을 받고도 근저당을 말소하지 않는 경우입니다. 근저당권은 등기된 순서대로 효력이 발생하므로, 내가 전입신고와 확정일자를 갖추기 전에 설정된 근저당권은 나보다 우선순위를 갖습니다. 만약 집이 경매에 넘어가면 은행이 먼저 돈을 받아 가고, 내 보증금은 후순위로 밀려 돌려받지 못할 수 있습니다.

안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

'잔금일 말소' 약속, 어떻게 믿을 수 있나요?

가장 중요한 것은 구두 약속이 아닌, 법적 효력을 갖는 계약서 특약으로 남기는 것입니다. 또한 잔금일 당일, 임대인이 보증금으로 대출을 상환하는지, 법무사를 통해 등기 말소 신청이 접수되었는지까지 확인하는 것이 안전합니다.

안전한 계약을 위한 확인 절차

근저당권 말소 조건부 계약은 다음 3단계 절차를 따르면 안전하게 진행할 수 있습니다. 하나라도 빠지면 보증금에 위험이 생길 수 있으므로 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

  • 1단계: 계약서 특약에 정확히 명시하기

    계약서 특약사항에 "임대인은 잔금 수령 즉시 위 근저당권을 상환하고, 당일 중으로 말소 등기를 접수한다. 이를 위반 시 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다." 와 같이 구체적인 내용을 명시해야 합니다. (민법 제565조)

  • 2단계: 잔금일에 임대인·중개사와 함께 은행 동행

    가장 확실한 방법은 잔금일에 임대인, 공인중개사와 함께 은행에 동행하여 보증금으로 대출이 상환되는 것을 직접 확인하는 것입니다. 상환 후에는 은행에서 '대출 완납 증명서'를 받을 수 있습니다.

  • 3단계: 등기 말소 신청 접수 확인

    대출 상환만으로는 부족합니다. 법무사를 통해 등기소에 근저당권 말소 등기 신청이 접수되었는지 '등기 접수증'으로 확인해야 합니다. 등기 말소는 신청 후 처리까지 며칠이 걸리지만, 접수증만 확인하면 안전합니다.

보증보험 가입은 가능할까요?

전세보증금반환보증(HUG, HF 등)은 일반적으로 등기부등본에 선순위 근저당권이 없어야 가입이 가능합니다. 하지만 잔금일 말소 조건부 계약의 경우, 보증기관은 '보증서 발급일'까지 근저당권이 말소되는 것을 조건으로 심사를 진행할 수 있습니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

즉, 계약 시점에는 근저당권이 있더라도 잔금일에 상환·말소 절차를 완료하고, 보증보험 신청 시 말소된 등기부등본을 제출하면 가입이 가능할 수 있습니다. 다만, 최종 가입 가능 여부는 보증기관의 심사 기준과 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

마무리

근저당권이 있는 집은 무조건 피해야 하는 것은 아닙니다. 등기부등본의 채권최고액을 확인하고, 계약서에 '잔금일 동시 말소' 특약을 명확히 기재하며, 잔금일에 상환 및 등기 말소 접수까지 직접 확인하는 절차를 거친다면 안전하게 계약할 수 있습니다.

이러한 확인 절차와 등기부 분석, 보증보험 가입 가능성 검토는 직접 진행하기 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력해 등기부등본의 권리관계와 HUG·HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 함께 확인할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처