집주인 연락두절, 보증금은 어떻게 돌려받나요?

한 줄 답변

집주인이 연락두절되고 보증금을 돌려주지 않는다면, 지급명령 등 법적 절차를 통해 '집행권원'을 확보한 뒤, '채권압류 및 추심명령'을 신청하여 집주인의 은행 예금 등에서 보증금을 회수하는 방법을 검토할 수 있습니다.

보증금 회수를 위한 법적 절차

전세 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 연락까지 피하는 상황은 전세사기의 대표적인 유형입니다. 이 경우 감정적으로 대응하기보다, 법적 절차를 차분히 밟아 보증금을 회수할 권리를 확보하고 집행하는 것이 중요합니다.

가장 먼저 할 일은 보증금 반환을 요구할 법적 권리가 있음을 공식적으로 인정받는 것입니다. 이를 '집행권원' 확보라고 하며, 보통 '지급명령' 신청이나 '보증금반환청구소송'을 통해 얻을 수 있습니다. (민사소송법 제462조)

  • 1단계: 계약 해지 의사 통보 및 내용증명 발송

    계약 만기 2~6개월 전, 계약을 연장할 의사가 없음을 문자나 통화 등 명확한 방법으로 통보하고 증거를 남깁니다. 임대인이 연락을 받지 않는다면 내용증명을 보내 공식적으로 의사를 전달합니다.

  • 2단계: 임차권등기명령 신청

    보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 할 경우, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다. (주택임대차보호법 제3조의3)

  • 3단계: 집행권원 확보 (지급명령 또는 소송)

    임대인이 보증금을 주지 않으면, 법원에 지급명령을 신청하거나 보증금반환청구소송을 제기하여 판결문을 받아야 합니다. 이 판결문이 바로 강제집행을 할 수 있는 '집행권원'이 됩니다.

채권압류 및 추심명령이란 무엇인가요?

집행권원을 확보했다면, 이제 임대인의 재산을 찾아 강제로 보증금을 가져올 차례입니다. 그중 하나가 바로 채권압류 및 추심명령입니다. 이는 임대인이 은행(제3채무자)에 대해 갖는 '예금반환채권'을 압류하고, 임차인이 은행으로부터 직접 돈을 받을 수 있도록 하는 절차입니다.

쉽게 말해, 법원의 허락을 받아 임대인의 은행 통장을 묶고, 그 안에 있는 돈을 보증금만큼 나에게 달라고 은행에 직접 요구하는 것입니다.

어떤 은행을 압류해야 할까요?

문제는 임대인이 어느 은행에 돈을 가지고 있는지 알 수 없다는 점입니다. 모든 은행을 압류할 수는 없으므로, 주거래은행을 예측하여 압류를 신청하는 것이 효과적입니다. 임대인의 주거래은행을 파악하기 위해 다음과 같은 방법을 활용할 수 있습니다.

정보 확인 방법 설명
계약 시 이용 은행 임대차계약서, 계좌이체 내역 계약금이나 월세를 보냈던 은행이 주거래은행일 가능성이 있습니다.
임대인 신용조사 법률사무소, 신용정보회사 의뢰 집행권원이 있다면 비용을 내고 임대인의 신용보고서를 받아볼 수 있습니다. 개설된 은행, 대출 정보, 주거래은행 추정 정보를 파악하는 데 가장 효과적입니다.
법인 등기부등본 인터넷등기소 임대인이 법인 대표라면, 법인의 주거래은행도 압류 대상이 될 수 있습니다.

채권압류 신청 시 고려할 점

신용보고서 등을 통해 여러 은행 정보를 확인했다면, 한 은행에 '몰빵'하기보다는 가능성이 높은 은행 몇 군데에 보증금 액수를 나누어 압류를 신청하는 것이 좋습니다. 한 은행에 잔고가 없더라도 다른 은행에서 회수할 가능성을 높일 수 있기 때문입니다.

채권압류 및 추심명령을 신청하면 법원은 각 은행(제3채무자)에 진술최고서를 보내 해당 은행에 임대인의 예금이 실제로 있는지, 있다면 얼마인지, 다른 압류는 없는지 등을 회신하도록 요청합니다. 이 회신을 통해 실질적인 회수 가능액을 파악할 수 있습니다.

만약 채권압류로도 보증금 전액을 회수하지 못했다면, 임대인의 다른 재산(부동산, 자동차, 유체동산 등)에 대한 추가적인 강제집행을 고려해야 할 수 있습니다. 하지만 시간과 비용이 많이 들기 때문에, 채권압류는 가장 먼저 시도해 볼 만한 현실적인 방법입니다.

마무리

전세 계약 만료 후 임대인의 연락두절과 보증금 미반환은 임차인에게 큰 고통을 줍니다. 하지만 법적 절차는 임차인의 권리를 보호하기 위해 존재합니다. 내용증명 발송부터 임차권등기, 집행권원 확보, 그리고 채권압류 및 추심명령까지, 각 단계를 차근차근 진행하면 소중한 보증금을 되찾을 가능성을 높일 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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