전세사기 후 지급명령, 그 다음 절차는 무엇인가요?

한 줄 답변

지급명령이 확정되었다면, 다음 단계는 그 결정문을 집행권원으로 삼아 임대인의 재산을 찾아 압류하는 강제집행 절차를 시작하는 것입니다. 대표적으로 임대인의 은행 예금을 압류하는 채권압류 및 추심명령을 신청할 수 있습니다.

지급명령 다음, 강제집행 절차 알아보기

전세 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 법적 절차를 통해 보증금을 회수해야 합니다. 많은 임차인이 비교적 간단한 지급명령 제도를 통해 법원의 결정을 받습니다. 하지만 지급명령 결정문을 받았다고 해서 보증금이 바로 들어오는 것은 아닙니다. 이 결정문을 ‘집행권원’으로 사용하여 임대인의 재산을 직접 찾아 압류하는 강제집행 절차를 진행해야 합니다.

집행권원이란 국가의 강제력을 통해 채무자의 재산에 대한 집행을 할 수 있음을 인정한 공적 문서입니다. (민사집행법 제24조) 확정된 지급명령, 판결문 등이 이에 해당합니다.

절차 내용 필요 서류
1. 지급명령 신청 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 법원의 명령을 구하는 절차 임대차계약서, 내용증명 등
2. 집행권원 확보 지급명령이 확정되어 강제집행을 할 수 있는 권리 확보 확정된 지급명령 결정 정본
3. 강제집행 신청 임대인의 은행 예금 등을 압류하는 '채권압류 및 추심명령' 신청 집행권원, 신청서 등

채권압류, 어떻게 진행하나요?

채권압류는 임대인이 거래하는 은행(제3채무자)을 특정하여 법원에 신청해야 합니다. 하지만 임대인이 어느 은행을 사용하는지 알기 어렵기 때문에, 보통 1금융권 여러 곳을 지정하여 신청하게 됩니다. 압류 신청이 받아들여지면 법원은 각 은행에 진술최고서를 보내 임대인의 계좌에 잔액이 있는지 확인합니다.

만약 압류에 성공해 실익이 있다면 다행이지만, 계좌에 잔액이 없어 실익이 없는 경우도 많습니다. 이 경우 다른 은행이나 재산을 찾아 다시 압류를 시도해야 합니다.

  • 재도부여 신청이 필요한 경우

    한 번 사용한 집행권원(지급명령 정본)으로 다른 은행에 추가 압류를 신청하려면, 법원에서 ‘사용증명원’을 발급받아 ‘집행권원 재도부여’ 신청을 해야 합니다. 이 절차를 통해 새로운 집행권원을 다시 받을 수 있습니다.

  • 임대인 재산조회

    계속해서 압류에 실패한다면, 법률사무소 등을 통해 임대인의 주거래 은행이나 다른 재산을 파악하는 신용조사(재산조회)를 의뢰해 볼 수 있습니다. 비용이 발생하지만, 더 정확한 정보를 바탕으로 압류 성공률을 높일 수 있습니다.

마무리

보증금 미반환 문제는 계약 단계에서부터 위험 신호를 미리 확인하는 것이 가장 중요합니다. 등기부등본에 가압류, 경매, 신탁등기 등 소유권을 제한하는 권리가 있다면 보증금 회수 순위가 밀려 위험할 수 있습니다. 또한 보증금과 선순위 채권의 합계가 시세를 초과하는 '깡통전세' 구조도 피해야 합니다.

이러한 위험 신호들은 계약 전 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하여 미리 확인해볼 수 있습니다. 안심등기는 등기부 권리관계와 시세 대비 보증금 구조를 분석하여 계약 진행 가능 상태를 알려주므로, 복잡한 법적 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION> <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처