보증금 못 받을 때 계약금만큼 손해배상 청구하는 법

한 줄 답변

임대인이 보증금 반환을 거부하는 등 계약을 위반했다면, 임대차 계약서에 '채무불이행 시 손해배상' 조항이 있을 경우 계약금을 기준으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

어떤 조건에서 청구할 수 있나요?

보증금을 돌려받지 못하는 것만으로도 힘든데, 그 과정에서 발생하는 정신적, 시간적 피해는 어떻게 해야 할까요? 많은 분들이 보증금 자체를 돌려받는 것에만 집중하지만, 계약서 조항을 잘 살펴보면 '손해배상'까지 청구할 수 있는 길이 있습니다.

가장 중요한 것은 임대차 계약서에 채무불이행에 대한 손해배상 규정이 명시되어 있는지 확인하는 것입니다.

표준임대차계약서에는 보통 다음과 같은 취지의 조항이 포함되어 있습니다. 이 조항은 임대인이나 임차인 중 한쪽이 계약 내용을 이행하지 않을 경우, 상대방이 계약을 해제하고 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있다는 내용입니다. 별도의 손해배상액 약정이 없다면, 계약금을 그 기준으로 삼는 것이 일반적입니다. (민법 제398조)

  • 표준 계약서 손해배상 조항 예시

    "임대인 또는 임차인은 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다."

어떻게 청구하나요? 지급명령 vs. 소송

손해배상을 청구하는 법적 절차는 크게 '지급명령'과 '소송' 두 가지로 나뉩니다. 각 절차의 특징이 뚜렷하므로, 임대인의 상황에 맞춰 신중하게 선택해야 합니다.

구분 지급명령 소송 (소 제기)
특징 빠르고 간편하며 비용이 저렴함 송달 불능 시에도 진행 가능
소요 기간 약 1~2개월 (임대인 이의 없을 시) 최소 6개월 이상
적합한 경우 임대인의 주소(실거주지, 직장 등)를 명확히 알고 있어 송달이 확실할 때 임대인이 고의로 우편물을 받지 않거나 주소 불명일 때

지급명령은 임대인에게 결정문이 송달되지 않으면 효력이 없습니다. 이 경우 법원은 소송 절차로 넘길 것을 명하는데, 처음부터 소송을 제기한 것보다 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다. 따라서 임대인이 과거 내용증명 등을 잘 받았거나, 확실한 직장 주소를 알고 있는 경우가 아니라면 소송을 제기하는 것이 나을 수 있습니다.

마무리

임대인의 채무불이행으로 인한 손해배상 청구는 보증금 반환과는 별개의 권리입니다. 계약서의 손해배상 조항을 먼저 확인하고, 임대인의 상황에 맞춰 지급명령 또는 소송 중 유리한 절차를 선택하는 것이 중요합니다. 법적 절차가 어렵게 느껴질 수 있지만, 전자소송 시스템을 이용하면 비교적 쉽게 진행할 수 있습니다.

물론 가장 좋은 것은 이런 분쟁 자체가 발생하지 않도록 계약 전에 미리 위험을 확인하는 것입니다. 안심등기는 계약 전 보증금 회수 가능성을 시세, 임대인, 등기부등본의 3가지 기준으로 미리 점검하여 위험한 계약을 피하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처