실거주로 계약갱신 거절 후 이사한 임대인, 손해배상 책임은?

한 줄 답변

임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 뒤, 예상치 못한 사정으로 이사하고 새 임차인을 들였다면 손해배상 책임이 감경되거나 면제될 수 있습니다. 법원은 이것이 고의가 아닌 '정당한 사유'에 해당하는지를 엄격하게 판단합니다.

어떤 상황이었나요?

실제 임대차분쟁조정위원회에서 다뤄진 사례를 통해 알아보겠습니다. 이 사례는 임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절하고 실제로 거주했지만, 이후 가족의 질병 등 피치 못할 사정으로 이사하면서 발생한 분쟁입니다.

  • 계약 및 갱신 거절

    임차인은 2019년 대구의 한 주택에 보증금 2억 9천만원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 만료 시점이 다가오자 임대인은 본인들이 직접 거주하겠다며 임차인의 계약갱신요구를 거절했습니다.

  • 임대인의 실제 거주와 예상치 못한 이사

    임대인들은 약속대로 해당 주택에 입주해 15개월간 실제로 거주했습니다. 하지만 거주 기간 중 임대인의 어머니가 치매 판정을 받고, 임대인 본인도 협심증을 앓는 등 건강 문제가 발생해 다른 지역으로 이사해야만 했습니다.

  • 새로운 임대차 계약과 분쟁 발생

    집을 비워둘 수 없었던 임대인은 결국 새로운 임차인과 계약을 맺었습니다. 이 사실을 알게 된 기존 임차인은 갱신 거절이 허위였다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다.

법적 판단 기준은 무엇인가요?

이 분쟁의 핵심은 임대인이 새로운 임차인과 계약을 맺은 것에 '정당한 사유'가 있었는지 여부입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도, 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 규정하고 있습니다.

구분 '정당한 사유' 인정 가능성
고의로 허위 사실을 고지한 경우 인정 불가 (손해배상 책임 발생)
실거주 후 예측 불가능한 사정 발생 인정 가능 (책임 감경 또는 면제)

여기서 '정당한 사유'는 매우 제한적으로 해석됩니다. 일반적으로 실거주하던 직계존속이 사망하거나, 갑작스러운 해외 주재 발령으로 출국하는 등 임대인이 예측하기 어려웠던 불가피한 사정을 의미합니다.

분쟁은 어떻게 해결되었나요?

임대차분쟁조정위원회는 임대인들이 실제로 15개월간 거주한 사실과, 가족의 질병 등 예측하기 어려운 사정으로 이사하게 된 점을 참작했습니다. 즉, 처음부터 임차인을 속일 의도는 없었다고 본 것입니다.

결과적으로 양측의 입장을 조율하여, 임대인이 임차인에게 손해배상금 180만원을 지급하는 것으로 합의가 이루어졌습니다. 이는 법정 손해배상 예정액보다는 훨씬 적은 금액으로, 임대인의 '정당한 사유'가 일부 인정된 결과로 볼 수 있습니다.

마무리

임대인의 실거주 목적 갱신 거절은 임차인의 주거 안정에 큰 영향을 미치는 만큼, 법은 그 요건을 엄격하게 보고 있습니다. 하지만 이번 사례처럼 임대인에게도 예측하지 못한 불가피한 사정이 생길 수 있습니다.

계약 과정에서 이러한 분쟁 가능성을 줄이려면, 계약 당사자 쌍방이 서로의 권리와 의무를 명확히 이해하고, 변동 사항이 생겼을 때 투명하게 소통하는 자세가 중요합니다. 

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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판단 근거 및 출처