법인 명의 전세계약, 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

한 줄 답변

네, 특정 조건을 만족하면 가능합니다. 법인이 임차인인 경우, 「중소기업기본법」상 중소기업에 해당하고 소속 직원이 해당 주택에 거주하며 전입신고를 마쳤다면, 법인도 주택임대차보호법에 따른 대항력과 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

법인 임차인의 법적 보호 요건

원칙적으로 주택임대차보호법은 자연인인 임차인을 보호하기 위한 법입니다. 법인은 주민등록을 할 수 없어 대항력 확보가 어렵기 때문입니다. 하지만 예외적으로 임직원 주거 안정을 위해 법인이 계약한 사택이나 기숙사의 경우, 법이 정한 요건을 갖추면 임차인으로서의 권리를 보호받을 수 있습니다.

  • 중소기업 해당하는 법인일 것

    임차인인 법인이 (중소기업기본법 제2조)에 따른 중소기업이어야 합니다. 대기업은 이 조항의 적용을 받지 못합니다.

  • 소속 직원이 실제 거주 및 전입신고

    법인이 선정한 직원이 주택을 인도받아 실제로 거주하면서, 자신의 이름으로 전입신고를 마쳐야 합니다. 직원이 전입신고를 한 다음 날부터 법인이 대항력을 갖게 됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제3항)

대표이사가 거주하면 어떻게 되나요?

그렇다면 법인 계약 사택에 대표이사나 사내이사가 거주하는 경우에도 계약갱신요구권 행사가 가능할까요? 이 부분이 실무에서 자주 문제가 됩니다. 최근 대법원 판례는 이에 대해 명확한 기준을 제시했습니다.

거주자 계약갱신요구권 행사 판단 근거
일반 직원 가능 주택임대차보호법상 '직원'에 해당
대표이사, 사내이사 불가 '직원'으로 보지 않음

대법원은 대표이사나 사내이사를 주택임대차보호법 제3조 제3항이 보호 대상으로 삼는 '직원'으로 보지 않았습니다. 따라서 법인이 주택 임대차 계약을 할 때는 오직 일반 직원의 주거용으로 사용하고, 그 직원이 전입신고를 하는 경우에만 법인이 대항력과 계약갱신요구권 등 임차인으로서의 권리를 온전히 보호받을 수 있습니다.

마무리

법인 명의로 전세 계약을 할 때는 계약의 주체인 회사가 중소기업에 해당하는지, 그리고 실제 거주할 사람이 누구인지가 중요합니다. 특히 대표이사가 직접 거주할 목적으로 계약한다면, 계약갱신요구권 등 주택임대차보호법의 핵심적인 보호를 받기 어려울 수 있다는 점을 계약 전에 반드시 인지해야 합니다.

이처럼 계약 주체와 실제 거주자에 따라 법적 권리가 달라지는 복잡한 부동산 계약 조항들을 놓치지 않으려면 계약 전 종합적인 확인이 필요합니다. 세이프홈즈 안심등기는 등기부등본의 권리관계, 건축물대장 정보, 임대인 위험 신호 등 계약 전 확인해야 할 핵심 정보들을 분석하여 보증금 회수 가능성에 대한 판단을 돕습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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판단 근거 및 출처