전세 계약 연장과 해지, 언제 어떻게 통보해야 할까요?

한 줄 답변

계약 연장을 원하면 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 '계약갱신청구권'을 사용하고, 조용히 지나가면 '묵시적 갱신'으로 자동 연장됩니다. 계약 해지를 원한다면 늦어도 만료 2개월 전까지 임대인에게 통보해야 합니다.

계약 만료 전, 선택지는 세 가지입니다

전세 계약 기간이 끝나갈 때, 임차인은 현재 집에서 계속 살지 아니면 이사할지를 결정해야 합니다. 이때 임대인에게 어떤 의사를 전달하는지에 따라 계약의 운명이 달라집니다. 선택지는 크게 세 가지로 나뉩니다.

  • 묵시적 갱신

    임대인과 임차인 모두 아무런 통보 없이 계약 만료일을 지나치는 경우입니다. 이전과 동일한 조건으로 계약이 2년간 자동 연장됩니다.

  • 계약갱신청구권 사용

    임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 연장을 명확히 요구하는 방법입니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

  • 계약 해지

    임차인이 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 이사 가겠다는 의사를 전달하는 경우입니다. 계약은 만료일에 맞춰 종료됩니다.

묵시적 갱신, 언제 어떻게 적용되나요?

묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 서로 계약 조건 변경이나 해지에 대한 통보 없이 만료 기간을 보냈을 때, 이전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다. (주택임대차보호법 제6조)

구분 통보 기간
임대인 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
임차인 계약 만료 2개월 전까지

위 기간 동안 서로 아무런 통보가 없었다면 계약은 묵시적으로 갱신되어 2년간 유효합니다. 하지만 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 경우 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.

단, 임차인이 2기 이상의 차임을 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

계약갱신청구권, 어떻게 사용하나요?

계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 기존 계약을 2년 더 연장할 것을 요구할 수 있는 강력한 권리입니다. (주택임대차보호법 제6조의3) 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.

계약갱신청구권
계약갱신청구권

계약갱신청구권 사용 방법과 조건

  • 행사 시기

    임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약 갱신 의사를 통보해야 합니다.

  • 행사 횟수 및 기간

    임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

  • 통보 방법

    분쟁을 방지하기 위해 내용증명, 문자 메시지, 카카오톡 등 증거가 남는 방법으로 통보하는 것이 안전합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

임차인의 권리이지만, 임대인이 실거주(직계존속·비속 포함)를 하려는 경우 등 법에서 정한 정당한 사유가 있다면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 제3자에게 주택을 임대한 사실이 밝혀지면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

전월세 상한제: 보증금은 5% 이내로만

계약갱신청구권을 사용하여 계약을 갱신할 때는 임대료를 5% 이내에서만 증액할 수 있습니다. 이를 '전월세 상한제'라고 합니다. (주택임대차보호법 제7조) 예를 들어 보증금이 2억 원이었다면 최대 1,000만 원까지만 올릴 수 있습니다.

보증금의 일부를 월세로 바꾸는 '반전세'의 경우, 법정 '전월세 전환율'에 따라 계산됩니다. 현재 전월세 전환율은 '한국은행 기준금리 + 2%' 또는 '10%' 중 낮은 비율을 적용하며, 이 또한 5% 증액 한도를 넘을 수 없습니다. (주택임대차보호법 제7조의2)

마무리

전세계약 만료를 앞두고 있다면 현재 상황과 앞으로의 계획에 맞춰 갱신 여부를 미리 결정하는 것이 좋습니다. 계속 거주하려면 계약갱신청구권 행사 가능 기간을 확인하고, 별도 협의 없이 계약이 이어지는 경우에는 묵시적 갱신의 조건을 살펴봐야 합니다. 이사를 계획하고 있다면 계약 종료 의사를 증거가 남는 방식으로 통보하는 것이 중요합니다.

다만 계약을 연장할 수 있는 권리와 보증금을 회수할 수 있는 계약 구조인지는 별개의 문제입니다. 최초 계약 당시에는 문제가 없었더라도 계약기간 중 새로운 근저당권이나 압류가 설정되거나, 주택 시세가 하락해 보증금 회수 가능성이 달라질 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 갱신 시점에 보증금과 선순위채권의 합계가 현재 시세를 초과하는 경우, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 계약을 계속 유지할 법적 권리가 있더라도, 경매나 공매가 진행되면 선순위권자가 먼저 배당받아 보증금을 온전히 회수하기 어려울 수 있으므로 갱신 조건을 다시 확인해야 하는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 갱신 전 현재 시세와 선순위채권, 보증금 수준을 다시 확인하고, 필요한 경우 보증금 조정이나 계약 조건 재검토를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 판단 결과를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다.  계약을 연장하기로 결정했다면 기존 계약이 안전할 것이라고 추정하기보다, 갱신 시점의 권리관계와 보증금 회수 가능성을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

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판단 근거 및 출처