계약갱신청구권 포기 특약, 법적으로 효력이 있나요?

한 줄 답변

네, 효력이 없습니다. 계약서에 '계약갱신청구권을 포기한다'는 특약을 작성했더라도, 임차인은 법적으로 보장된 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

두 권리의 충돌 - 계약서 특약 vs 법적 권리

전월세 계약 시 임대인과 임차인은 다양한 조건을 특약으로 정할 수 있습니다. 하지만 모든 특약이 법적 효력을 갖는 것은 아닙니다. 특히 임차인의 핵심 권리인 계약갱신청구권과 상충될 때 문제가 발생합니다.

  • 계약서 특약

    “2년 계약 만료 후 임차인은 계약갱신청구권을 행사하지 않고 퇴거한다”와 같이 당사자 간의 합의를 명시한 조항입니다. 임대인은 이 약속을 믿고 안정적인 임대 계획을 세우려 합니다.

  • 계약갱신청구권

    임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 임차인의 주거 안정을 위해 법으로 보장된 권리입니다. (주택임대차보호법 제6조의3)

법적 판단의 기준: 주택임대차보호법 강행규정

두 권리가 충돌할 때, 우리 법은 ‘강행규정’을 통해 임차인의 권리를 우선적으로 보호합니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 명시하고 있습니다.

구분계약서 특약계약갱신청구권
성격당사자 간의 합의 (사적 자치)법률로 보장된 권리 (강행규정)
근거임대차 계약서주택임대차보호법
효력임차인에게 불리한 경우 무효특약보다 우선 적용

즉, ‘계약갱신청구권을 포기한다’는 특약은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정이므로 법적으로 무효가 됩니다. 따라서 임차인은 계약서에 서명을 했더라도 법에서 정한 기간 내에 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

계약 시 유의사항

이러한 법적 원칙은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 시사점을 줍니다. 불필요한 분쟁을 피하기 위해 계약 단계부터 법의 취지를 이해하는 것이 중요합니다.

  • 임차인이라면

    계약서에 불리해 보이는 특약이 있더라도, 주택임대차보호법에 따라 자신의 권리가 보호된다는 점을 인지하고 필요시 정당하게 권리를 행사할 수 있습니다.

  • 임대인이라면

    임차인에게 불리한 특약은 법적으로 효력이 없다는 사실을 이해하고, 계약갱신청구권 등 법으로 보장된 임차인의 권리를 존중하며 계약을 진행해야 합니다.

마무리

결론적으로 ‘계약갱신청구권 포기’ 특약은 법적 효력이 없으며, 임차인의 계약갱신청구권이 우선합니다. 이는 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 주택임대차보호법의 중요한 원칙입니다.

임대차 계약은 법률 관계를 명확히 하는 중요한 과정입니다. 계약 전 보증금 회수 가능성이나 권리 관계 등 복잡한 항목들을 꼼꼼히 확인하는 것이 안전한 주거의 첫걸음입니다. 안심등기에서는 주소와 보증금 정보를 통해 계약 전 확인해야 할 위험 신호들을 미리 살펴볼 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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판단 근거 및 출처