전세사기 유형과 계약 전 반드시 확인할 6가지 주의사항

집주인은 월세를 내놓았으나 중개인이나 대리인이 전세 계약으로 속여 보증금을 가로채거나, 집주인과 공모하여 전세금을 받고 잠적하는 유형입니다.

다가구주택의 선순위 임차인 정보를 속이거나, 신탁등기된 부동산의 수탁사 동의 없이 계약을 진행하는 경우, 또는 과도한 갭투자로 인해 다음 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려주지 못하는 경우입니다.

소위 '빌라왕', '오피스텔왕' 사건처럼 브로커가 개입하여 명의만 빌려주고 실제로는 보증금 반환 능력이 없는 사람을 집주인으로 내세우는 유형입니다.

계약 직전 등기부등본을 발급받아 계약하려는 집의 소유자가 계약서상 임대인과 일치하는지 확인해야 합니다. 또한 갑구의 압류, 가압류, 경매, 신탁등기 여부와 을구의 근저당권 등 선순위 권리도 꼼꼼히 살펴야 합니다. 

안심등기에서는 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시등기, 임차권등기, 가등기 등 권리 제한 사항이 확인되면, 해당 계약의 「등기·권리」 기준을 부적격 상태로 판단합니다. 이는 해당 권리가 말소되지 않은 상태에서 계약을 진행할 경우, 소유권이나 권리관계가 변경되거나 앞선 채권자가 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있어 향후 보증금 회수 가능성에 큰 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION> 따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 전까지 말소할 수 있는지 중개사에게 확인하고, 말소 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내하고 있습니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION> 또한 안심등기는 단순히 한 번 결과를 보여주는 데서 끝나지 않고, 해당 계약의 상태를 관리합니다. 발급 시점의 부적격 판단 결과는 위변조가 어려운 형태로 기록되며, 이후 등기부등본 상태 변화가 감지되어 알림이 오면, 입주일 전 재평가를 통해 변경된 내용을 기준으로 다시 판단할 수 있습니다.

집주인이 아닌 대리인과 계약 시, 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인해야 합니다. 위임장에는 계약 관련 모든 권한을 위임한다는 내용이 명시되어 있어야 하며, 영상 통화 등으로 집주인의 위임 의사를 직접 확인하는 것이 안전합니다.

임대인의 미납 국세는 보증금보다 우선 변제될 수 있어 위험합니다. 임대인 동의를 받아 '미납국세 열람'을 신청하거나 계약서 작성 시 '국세완납증명서'를 요청할 수 있습니다. 

전세 보증금이 매매 시세와 비슷하거나 더 높은 '깡통전세'는 절대 피해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, 주변 부동산 등을 통해 시세를 파악하고, 보증금과 선순위채권(근저당 등)의 합이 시세의 70%를 넘지 않는지 확인하는 것이 좋습니다.

다가구주택은 여러 세대의 보증금이 얽혀 있어 더욱 주의가 필요합니다. 임대인 동의를 얻어 '확정일자 부여 현황'을 확인하여 나보다 먼저 들어온 임차인들의 보증금 총액을 파악하고, 내 보증금을 포함한 총액이 안전 범위 내에 있는지 계산해야 합니다. (주택임대차보호법 제3조의6)

가계약금, 계약금, 잔금 등 모든 거래 금액은 반드시 등기부등본상 소유주 명의의 계좌로 직접 이체해야 합니다. 중개인이나 대리인 계좌로의 입금 요구는 거절하고, 현금 거래는 피하여 이체 내역을 명확히 남겨야 합니다.