전용면적, 공용면적, 공급면적, 뭐가 다른가요?

한 줄 답변

전용면적은 나만 쓰는 실제 생활 공간이고, 공급면적은 여기에 계단, 복도 등 공용면적을 더한 값입니다. 아파트 분양가나 월세는 보통 공급면적 기준으로 책정되지만, 세금 산정이나 실제 공간 크기를 가늠할 때는 등기부등본의 전용면적을 확인해야 합니다.

세 가지 면적, 어떻게 다른가요?

부동산 계약서나 등기부등본을 보다 보면 여러 면적 단위가 등장해 혼란스러울 수 있습니다. 각 면적이 의미하는 공간이 다르므로 정확히 구분하는 것이 중요합니다.

구분 포함되는 공간 주요 용도
전용면적 현관, 거실, 주방, 방, 화장실 등 세대 전용 공간 등기부등본 기재, 세금 부과 기준, 실제 면적
공용면적 계단, 복도, 엘리베이터 등 공동 사용 공간 관리비 산정 기준
공급면적 전용면적 + 공용면적 분양가, 매매가, 월세 등 가격 책정 기준

서비스 면적으로 불리는 발코니는 전용면적과 공용면적 어디에도 포함되지 않는 추가 공간입니다. 발코니 확장 여부에 따라 같은 전용면적이라도 실제 사용 공간은 더 넓어 보일 수 있습니다.

등기부등본에서 전용면적 확인하는 법

실제 내 집의 면적을 가장 정확하게 확인하는 방법은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘며, 면적 정보는 표제부의 [전유부분의 건물의 표시] 항목에서 찾을 수 있습니다.

  • 등기부등본 '표제부' 확인

    등기부등본의 가장 첫 부분인 표제부에는 부동산의 주소, 건물 내역 등 물리적 현황이 기재되어 있습니다. (부동산등기법 제40조)

  • '전유부분의 건물의 표시' 항목 찾기

    아파트, 오피스텔 등 집합건물이라면 표제부 하단에 '전유부분의 건물의 표시'란이 있습니다. 여기에 기재된 '건물내역'의 면적이 바로 해당 세대의 전용면적입니다.

  • 면적 단위(㎡) 확인

    등기부등본의 모든 면적은 제곱미터(㎡)로 표기됩니다. 이를 평으로 환산하려면 면적에 0.3025를 곱하면 됩니다. 예를 들어 84.9㎡는 약 25.7평입니다.

마무리

전용면적, 공용면적, 공급면적은 실제로 사용할 수 있는 공간과 주택의 가격을 비교할 때 필요한 기본 정보입니다. 다만 등기부등본과 건축물대장은 면적을 표시하는 기준과 목적이 다를 수 있으므로, 계약 전 두 서류의 면적과 계약서에 기재된 내용을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

특히 집합건물은 등기부등본의 전유부분 면적을 확인하고, 건축물대장에서는 전용면적과 공용면적, 용도와 동·호수 정보가 실제 계약 대상과 일치하는지 살펴봐야 합니다.

안심등기에서는 건축물대장의 면적 정보가 누락됐거나 등기부등본 및 계약 정보와 비교하기 어려운 경우, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 판정불가 상태로 판단합니다.

건축물대장
건축물대장

이는 면적 차이 자체가 위험하다고 확정된 상태가 아니라, 현재 확보된 자료만으로 계약 대상과 공식 공부상의 면적이 일치하는지 판단하기 어려운 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_LEDGER_DB_AREA_INSUFFICIENT>

따라서 안심등기는 사용자에게 건축물대장 원본을 발급하거나 업로드해 전용면적, 공용면적, 동·호수와 주용도를 다시 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_UPLOAD_BUILDING_LEDGER_PDF>

또한 안심등기는 발급 시점의 판정불가 결과를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 건축물대장 자료가 보완되거나 등기부등본의 권리변동이 감지되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 정보를 기준으로 계약 진행 가능 상태를 다시 확인할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처