등기부등본 보는 법, 전세 계약 전 확인해야 할 3가지

한 줄 답변

등기부등본 보는 법은 건물의 기본 정보(표제부), 소유자 정보(갑구), 빚이나 권리 제한(을구) 세 부분을 나누어 확인하는 것입니다. 특히 계약 상대방이 실제 소유자인지, 내 보증금보다 앞서는 위험한 권리는 없는지 확인하는 것이 핵심입니다.

등기부등본, 왜 확인해야 하나요?

등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 부동산의 신분증과 같습니다. 사람에게 주민등록등본이 있듯, 모든 건물과 토지에는 등기부등본이 있습니다. 이 서류에는 해당 부동산의 주소, 면적, 소유자가 누구인지, 그리고 은행 대출(근저당)이나 압류 같은 권리관계가 모두 기록되어 있습니다. (부동산등기법)

전세 계약 전 등기부등본을 확인하는 것은, 내가 계약하려는 집이 법적으로 문제가 없는지, 계약하려는 사람이 진짜 집주인이 맞는지, 집에 문제가 생겼을 때 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 판단하는 가장 기본적인 절차입니다. 인터넷등기소나 세이프홈즈 앱에서 주소만 입력하면 쉽게 발급받을 수 있습니다.

등기부등본의 3가지 구성과 확인 항목

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 각 부분에서 무엇을 확인해야 하는지 순서대로 알아보겠습니다.

구분 확인 내용 핵심 확인 사항
표제부 부동산의 기본 정보 계약할 집 주소와 일치하는지
갑구 소유권에 관한 사항 계약 상대방이 실제 소유자인지, 위험한 권리는 없는지
을구 소유권 이외의 권리 근저당(빚) 규모가 얼마나 되는지

1. 갑구: 실제 소유자와 위험 신호 확인

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

등기부등본의 갑구에는 현재 소유자와 소유권 변동 이력, 압류·가압류·가등기·경매개시결정등기 등 소유권에 영향을 주는 사항이 기록됩니다.

계약 전에는 계약 상대방의 신분증과 갑구의 소유자 정보를 대조해 동일인인지 확인해야 합니다. 공동소유 주택이라면 각 공유자의 지분과 계약 동의 여부를 확인하고, 일부 소유자나 대리인이 계약하는 경우에는 적법한 위임 권한이 있는지도 살펴보는 것이 좋습니다.

안심등기에서는 갑구에 가압류, 가등기, 경매개시결정등기 등 소유권이나 처분 권한을 제한하는 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 이러한 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이 변경되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조가 불리해질 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리의 발생 원인과 현재 상태, 말소 가능 여부를 확인하고, 잔금 지급 전까지 말소가 완료되는 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

잔금 지급과 말소를 동시에 진행하는 조건보다, 말소된 등기부등본을 확인한 뒤 잔금을 지급하는 구조가 더 안전할 수 있습니다. 또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과를 위변조가 어려운 형태로 기록하고, 이후 해당 권리의 말소나 새로운 권리 설정 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공합니다. 계약금이나 잔금을 지급하기 전에는 변경된 권리관계를 기준으로 계약 진행 가능 상태를 다시 확인할 수 있습니다.

2. 을구: 근저당(빚) 규모 확인

을구에는 소유권 이외의 권리, 대표적으로 근저당권이 기록됩니다. 근저당권은 집주인이 이 집을 담보로 은행 등에서 돈을 빌렸다는 의미입니다. (민법 제356조) 여기서 ‘채권최고액’을 확인해야 하는데, 이는 실제 대출 원금보다 120~130% 높게 설정되는 금액입니다.

만약 집이 경매에 넘어가면 을구에 설정된 근저당권이 내 보증금보다 순위가 앞설 경우, 은행이 먼저 돈을 받아가고 남는 금액에서 내 보증금을 돌려받게 됩니다. 근저당권의 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 집값에 비해 너무 높다면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

계약 전 반드시 다시 확인하세요

등기부등본은 계약 직전, 그리고 잔금을 치르기 직전에 총 두 번 이상 확인하는 것이 안전합니다. 그 사이에 집주인이 새로 대출을 받거나 집이 팔릴 수도 있기 때문입니다.

특히 다세대나 아파트가 아닌 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기부등본으로 되어 있어, 나보다 먼저 들어온 다른 임차인들의 보증금(선순위 보증금)까지 함께 고려해야 합니다. 이처럼 직접 확인하기 번거로운 권리관계와 위험 신호는 안심등기에서 주소와 보증금을 입력해 한 번에 확인할 수 있습니다.

마무리

등기부등본은 전세 계약의 안전을 지키는 첫걸음입니다. 오늘 살펴본 표제부, 갑구, 을구의 핵심 확인 사항만 기억해도 위험한 계약의 상당수를 피할 수 있습니다. 계약서에 서명하기 전, 내가 계약할 집의 신분증인 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보는 습관을 들이는 것이 중요합니다.

이러한 확인 항목들을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 세이프홈즈 안심등기에서 주소와 보증금 정보를 입력해 보증금 회수 가능성을 미리 진단해 볼 수 있습니다. 등기부등본을 기반으로 위험 요소를 분석하고, 계약 진행 가능 상태를 알려드립니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처