한 줄 답변
안심등기는 전세 계약 전 보증금 회수 가능성을 미리 진단하고, 복잡한 부동산 정보를 계약에 안전한 상태인지 알기 쉽게 정리해 드리는 서비스입니다. 등기부등본, 건축물대장, 시세 등 흩어져 있는 정보를 종합하여 계약의 핵심 위험을 알려줍니다.
안심등기, 3가지 기준으로 평가합니다
단순히 등기부등본만 보여주는 서비스와 달리, 안심등기는 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 세 가지 핵심 기준을 종합적으로 평가하여 「계약 진행 가능 상태」를 알려줍니다. 점수나 등급이 아닌, 구체적인 위험 신호와 회복 방법을 함께 안내하는 것이 특징입니다.
- 시세 대비 보증금
내 보증금과 근저당권, 다른 임차인의 선순위보증금 등 선순위채권을 합한 금액이 현재 주택 시세와 예상 경매 낙찰가 안에서 회수 가능한 수준인지 평가합니다.
안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.
이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>
따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>
- 임대인
임대인과 관련해 공개적으로 확인 가능한 보증사고 이력이나 세금 관련 확인 필요 사항 등 보증금 반환 가능성에 영향을 줄 수 있는 위험 신호를 살펴봅니다.
안심등기에서는 임대인에게 과거 HUG 전세보증금반환보증 사고 이력이 확인되면, 해당 계약의 「임대인 위험」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.
이는 과거 보증사고 기록만으로 현재 계약의 보증금 미반환이 확정되는 것은 아니지만, 임대인의 보증금 반환 구조와 새로운 계약의 보증 가입 가능성을 추가로 확인해야 하는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_LANDLORD_INSURANCE_ACCIDENT>
따라서 안심등기는 사용자에게 임대인의 보증사고 관련 정보와 현재 보증금 반환 구조를 확인하고, HUG·HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 함께 검토하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_GUARANTEE_STRUCTURE>
- 등기·건축물
등기부등본에서는 압류, 가압류, 경매개시결정등기 등 소유권이나 처분 권한을 제한하는 권리를 확인하고, 건축물대장에서는 위반건축물 표시와 주용도 등 계약에 영향을 줄 수 있는 사항을 살펴봅니다.
안심등기에서는 압류, 가압류, 경매개시결정등기 등 권리 제한 사항이 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.
이는 임대인의 부동산 처분이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 수 있어, 새로운 임차인의 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>
따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리의 발생 원인과 현재 상태, 말소 가능 여부를 확인하고 계약 진행 여부를 다시 검토하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_RIGHTS_RESTRICTION>
또한 안심등기는 발급 시점의 판단 결과를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 압류 등 등기부등본의 권리변동이 감지되면 알림을 제공하며, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 정보를 기준으로 계약 진행 가능 상태를 다시 확인할 수 있습니다.
계약 전 꼭 확인해야 할 10가지 항목
안심등기는 위 3가지 기준을 바탕으로, 임차인이 계약 전 반드시 확인해야 할 구체적인 항목들을 제공합니다. 아래 항목들이 어떻게 평가되는지 이해하면 더 안전한 계약을 할 수 있습니다.
| 확인 항목 | 안심등기가 알려주는 내용 |
|---|---|
| 1. 추정 시세 및 예상 낙찰가 | KB시세, 실거래가 등을 종합한 시세와, 경매 시 예상되는 낙찰가를 제공하여 보증금 회수 기준선을 명확히 합니다. |
| 2. 보증금 회수 가능성 | 본인 보증금과 선순위 채권 합계가 예상 낙찰가 대비 안전한지, 위험한지를 직관적으로 보여줍니다. |
| 3. 깡통전세 위험 | 보증금과 선순위 채권 합계가 시세를 초과하는 깡통전세 여부를 판별하여 ‘부적격’ 신호를 보냅니다. |
| 4. 집주인의 부채 (선순위 채권) | 등기부등본의 근저당 등 집주인이 집을 담보로 빌린 돈의 규모(채권최고액)를 확인합니다. |
| 5. HUG·HF 보증보험 가입 가능성 | 주택 유형, 보증금, 선순위 채권 등을 바탕으로 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 예측합니다. |
| 6. 집주인 고액체납 여부 | 공개된 명단을 통해 임대인이 세금을 체납한 고액체납자인지 확인하여 위험 신호를 알립니다. |
| 7. 최우선변제금 해당 여부 | 지역별 소액임차인 기준에 따라, 최악의 경우에도 최소한 보호받을 수 있는 최우선변제금 적용 대상인지 알려줍니다. |
| 8. 등기부 권리침해 | 압류, 가압류, 경매, 신탁 등 보증금보다 우선할 수 있는 위험한 등기가 있는지 확인합니다. |
| 9. 건축물 위반사항 | 건축물대장을 통해 불법 증축 등으로 위반건축물에 등재되었는지 확인합니다. |
마무리
전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 법률 행위입니다. 하지만 임차인이 모든 위험을 혼자서 파악하기는 어렵습니다. 등기부등본, 건축물대장, 시세, 임대인 위험 정보 등 여러 곳에 흩어진 정보를 종합적으로 분석하고 해석하는 과정이 필요하기 때문입니다.
안심등기는 바로 이 과정을 자동화하여, 복잡한 정보 속에서 핵심 위험을 찾아내고 계약 진행 가능 여부를 명확히 알려드립니다. 주소와 보증금 등 간단한 정보 입력만으로 위에서 설명한 10가지 핵심 항목을 한 번에 확인하고, 더 안전한 결정을 내리는 데 도움을 받을 수 있습니다.
실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?
계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려주는 서비스입니다. 이 글은 안심등기가 무엇이고 어떤 항목을 확인하는지 다룹니다.
안심등기는 추정 시세, 보증금 회수 가능성, 깡통전세 위험, 집주인 부채, 보증보험 가입 가능성, 임대인 고액체납 여부, 최우선변제금, 등기부 권리침해, 위반건축물, 추천 특약 등 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지 핵심 정보를 종합하여 제공합니다.
각 항목의 위험도에 따라 ‘적격’, ‘조건부적격’, ‘부적격’으로 나뉘며, 단순히 위험을 알리는 것을 넘어 보증금 조정이나 특약 추가 등 위험을 해소할 수 있는 구체적인 방법을 함께 안내하여 임차인이 더 안전한 계약을 할 수 있도록 돕습니다.
복잡하고 어려운 부동산 정보를 개인이 일일이 확인하는 것은 어렵습니다. 안심등기를 통해 흩어져 있는 정보를 한 번에 확인하고, 법률 전문가와 함께 만든 신뢰할 수 있는 진단을 바탕으로 안전하게 전세 계약을 진행할 수 있습니다.