최우선변제권이란? 2024년 소액임차인 보증금 기준과 조건

가장 앞선 근저당권 등 담보물권의 설정일을 기준으로, 당시 적용되는 지역별 소액임차인 보증금 기준 안에 내 보증금이 포함되어야 합니다.

안심등기에서는 보증금이 해당 기준을 초과하면, 「최우선변제」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 현재 지역의 기준만 보는 것이 아니라, 가장 앞선 담보물권이 설정된 당시의 기준으로 판단했을 때 소액임차인 보호 대상에 포함되지 않는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_PROTECTION_EXCEEDED_AMOUNT>

따라서 안심등기는 사용자에게 선순위 담보권 설정일과 당시의 지역별 소액임차인 기준을 다시 확인하고, 최우선변제 외의 보증금 보호 방법도 함께 검토하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_PRIORITY_REQUIREMENTS>

또한 안심등기는 발급 시점의 판단 결과를 위변조가 어려운 형태로 기록하고, 이후 근저당권 등 등기부등본의 권리변동이 감지되면 알림을 제공합니다. 잔금일 전 재평가하면 변경된 권리관계와 보증금을 기준으로 최우선변제 보호 가능 여부를 다시 확인할 수 있습니다.

집이 경매에 넘어간다는 등기가 되기 전에, 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춰야 합니다. 이 대항력은 배당요구 종기(경락기일)까지 유지되어야 합니다. (주택임대차보호법 제3조)

최우선변제권은 집주인이 단순히 집을 팔거나(매매), 다른 사람에게 넘기는(증여) 경우에는 행사할 수 없습니다. 오직 경매나 공매 절차를 통해서 집이 매각될 때만 적용되는 권리입니다.

요건을 갖췄더라도 가만히 있으면 안 됩니다. 집행 법원에서 정한 기간 안에 “저도 돈을 돌려받을 권리가 있습니다”라고 배당요구를 해야만 실제 변제 순위에 포함될 수 있습니다.

이전 임차인이 보증금을 못 받아 임차권등기를 하고 나간 집에 새로 계약한 임차인은, 보증금이 소액이라도 최우선변제권을 주장할 수 없습니다. 계약 전 등기부등본을 통해 임차권등기 여부를 꼭 확인해야 합니다.

처음에는 소액임차인이었지만, 재계약하면서 보증금을 올려 소액임차인 기준을 초과하게 되면 더 이상 최우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다.

다가구주택은 건물 전체 임차인들이 받을 최우선변제금의 합이 주택 낙찰가의 1/2을 넘을 수 없습니다. 앞선 소액임차인이 많으면 내가 받을 수 있는 금액이 줄어들거나 없을 수 있습니다.