전세 계약 전 필수 확인사항, 어떤 것들이 있나요?

등기부등본 갑구에서 현재 소유자를 확인하고, 계약서상 임대인 및 신분증의 정보가 일치하는지 대조해야 합니다. 공동명의 주택이라면 다른 소유자의 동의나 위임 여부도 확인하는 것이 좋습니다.

특히 신탁등기가 설정된 주택은 등기부등본에 신탁회사가 수탁자로 표시될 수 있습니다. 이 경우 기존 소유자인 위탁자에게 임대차계약 체결 권한이 있는지 신탁원부와 신탁회사의 동의 내용을 확인해야 합니다.

안심등기에서는 신탁등기가 확인되면 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 계약 상대방의 임대 권한과 보증금 수령 계좌, 반환 책임이 불명확할 수 있어 추가 확인이 필요한 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED>

따라서 안심등기는 신탁원부를 발급받아 임대차계약 권한과 신탁회사의 동의 여부, 보증금 입금 계좌 및 반환 책임을 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_TRUST_DOCUMENTS>

건축물대장에서는 주택의 주용도, 위반건축물 표시, 면적과 동·호수 정보를 확인해야 합니다. 불법 증축이나 무단 용도변경으로 위반건축물 표시가 있다면 전세자금대출이나 HUG·HF 전세보증금반환보증 심사에 영향을 줄 수 있습니다.

안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 확인되면 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

이는 위반 내용과 시정 가능 여부를 추가로 확인한 뒤 계약 진행 여부를 검토해야 하는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

따라서 안심등기는 위반 사유와 시정 가능 여부, 대출 및 보증기관의 취급 가능 여부를 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_BUILDING_VIOLATION_STATUS>

전세보증금이 주변 매매시세에 지나치게 가깝거나, 보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가액보다 높다면 경매·공매에서 보증금을 충분히 회수하지 못할 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템과 부동산 시세 서비스를 통해 면적, 연식, 층, 주택 유형이 비슷한 매물의 최근 거래가격을 비교해야 합니다. 다가구주택이라면 근저당권뿐 아니라 다른 임차인의 선순위보증금도 함께 확인해야 합니다.

안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 보증금과 계약 조건을 재검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급해주는 안전장치입니다. HUG, HF 등 보증기관의 가입 요건(주택 가격, 선순위채권 등)을 미리 확인하고, 계약서에 '임대인은 보증보험 가입에 협조한다'는 특약을 넣는 것이 좋습니다.

이사 당일, 주민센터나 온라인으로 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지를 마쳐야 (주택임대차보호법 제3조의2)에 따른 대항력과 우선변제권이 생겨, 만약의 경우에도 내 보증금을 다른 빚보다 먼저 돌려받을 수 있습니다.

계약금과 잔금은 반드시 등기부등본상 소유주 명의의 계좌로 직접 이체해야 합니다. 대리인과의 계약 시에는 위임장, 인감증명서 등 서류를 꼼꼼히 확인하더라도, 돈은 반드시 집주인 계좌로 보내야 안전합니다.