전세 계약 전후 필수 체크리스트 9가지

계약하려는 집의 등기부등본과 건축물대장을 확인해 권리관계와 주택의 상태를 파악해야 합니다. 특히 소유권 제한(압류, 가등기, 신탁등기 등)이나 위반건축물 여부는 보증금 회수에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 시세에 비해 전세금이 너무 높으면 '깡통전세' 위험이 커집니다. 여러 부동산 정보 플랫폼을 통해 유사 매물의 시세와 전세가를 비교하고, 내 보증금이 안전한 수준인지 확인해야 합니다.

임대인이 세금을 체납한 경우, 내 보증금보다 세금이 먼저 변제될 수 있습니다. 임대인의 동의를 받아 국세·지방세 완납증명서를 확인하거나, 계약서 작성 후 임대차계약서를 가지고 세무서에서 직접 열람할 수 있습니다.

입주 전 주택의 상태를 꼼꼼히 확인하고, 수리가 필요한 하자가 있다면 사진으로 남겨두세요. 발견된 하자에 대한 수리 책임과 시점을 임대인과 협의하고, 필요하다면 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.

등기부등본상 소유자와 계약하러 나온 임대인의 신분증을 대조해 동일 인물인지 확인합니다. 대리인이 나왔다면 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증을 모두 확인해야 합니다.

국가공간정보포털 등을 통해 계약을 중개하는 공인중개사가 정식으로 등록된 자격이 있는지, 중개사무소는 정상 영업 중인지 확인할 수 있습니다.

계약서에는 보증금, 계약기간, 잔금일, 입주일, 관리비와 수리 책임 등 합의한 내용을 구체적으로 작성해야 합니다.

근저당권 등 선순위 권리를 말소하기로 했다면 단순히 구두로 약속하지 말고, 잔금 지급 전까지 말소를 완료하고 말소된 등기부등본을 확인한 뒤 잔금을 지급한다는 조건을 특약에 반영하는 것이 좋습니다.

안심등기에서는 압류, 가압류, 경매개시결정등기 등 계약 진행에 영향을 줄 수 있는 권리 제한이 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 유지된 상태에서 계약하면 강제집행이나 경매 절차로 이어질 수 있고, 새로운 임차인의 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 해당 권리의 발생 원인과 현재 상태를 확인하고, 잔금 지급 전 말소 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

잔금을 치르고 이사한 즉시 관할 주민센터나 온라인으로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지를 마쳐야 대항력과 우선변제권이 생겨, 집이 경매에 넘어가도 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)

계약 만료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 보증기관(HUG, HF 등)이 대신 보증금을 지급해주는 보험입니다. 보증 가입은 보증금 보호를 위한 가장 확실한 방법 중 하나입니다.