전세사기 우선매수권 LH에 양도하고 공공임대로 사는 법

한 줄 답변

전세사기 피해를 입은 후순위 임차인이 살던 집에 계속 거주하고 싶다면, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 부여된 우선매수권을 LH에 양도할 수 있습니다. LH가 해당 주택을 경매로 매입한 뒤, 피해자에게 시세보다 저렴한 공공임대주택으로 제공하는 제도입니다.

누가, 어떤 집을 신청할 수 있나요?

이 제도는 모든 전세사기 피해자가 이용할 수 있는 것은 아닙니다. 명확한 신청 자격과 대상 주택 기준을 충족해야 합니다.

신청 대상자

  • 전세사기피해자 특별법상 피해자 요건 4가지를 모두 충족하여 ‘전세사기피해자’로 결정된 자

    국토교통부 전세사기피해지원위원회로부터 받은 결정 통지서로 증빙할 수 있어야 합니다.

  • 해당 피해주택에 계속 거주하기를 희망하는 후순위 임차인

    등기부등본상 말소기준권리보다 대항요건(전입신고 등)이 늦어 경매 시 보증금 전액 변제가 어려운 임차인을 의미합니다.

대상 주택 요건

신청자 본인뿐만 아니라, 살고 있는 집도 LH의 매입 기준에 맞아야 합니다. 물리적, 등기상 제외 요건이 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

구분 주요 기준
주택 유형 다가구주택, 아파트, 연립, 다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔
면적 기준 전용면적 14㎡ 이상, 국민주택규모(85㎡) 이하
매입 제외 (물리적) 지하·반지하 세대, 불법 건축물, 중대 하자, 최저주거기준 미달 주택 등
매입 제외 (등기상) 낙찰자에게 인수되는 선순위 권리(유치권, 법정지상권 등)가 있는 주택, 대지권 없는 주택 등

신청 절차는 어떻게 되나요?

우선매수권을 LH에 양도하는 절차는 크게 ‘사전협의 신청’과 ‘주택매입 요청’ 두 단계로 나뉩니다. 각 단계별로 필요한 행동과 서류가 다르므로 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

  1. 사전협의 신청

    전세사기 피해자로 결정받고, 거주 중인 주택의 경·공매가 개시된 후 LH에 주택매입 사전협의를 신청합니다. 이때 LH는 서류 검증과 현장 실태조사를 진행하여 매입 가능 여부를 결정합니다.


  3. 매입가능 통보 및 매각기일 확인

    LH로부터 매입이 가능하다는 통보를 받으면, 경매 매각기일이 지정되는지 주시해야 합니다. 만약 매각기일이 잡히면 즉시 LH에 알려야 하며, 기일이 임박했다면 법원에 매각기일 변경(유예·정지)을 신청하여 LH가 경매에 참여할 시간을 확보해야 합니다.


  5. 주택매입 요청 (우선매수권 양도)

    매각기일 7일 전까지 LH에 정식으로 주택매입을 요청하는 서류를 제출해야 우선매수권 양도가 완료됩니다. 이 단계가 끝나야 LH가 실제 경매 절차에서 우선매수권을 행사할 수 있습니다.


  7. LH의 우선매수권 행사 및 낙찰

    LH는 직접 입찰에 참여하지 않고, 제3자가 최고가로 낙찰받으면 그 가격으로 주택을 매입할지(우선매수권 행사)를 결정합니다. 낙찰에 성공하면 신청자에게 결과를 개별 통보합니다.


  9. 공공임대 계약 체결

    최종적으로 LH가 주택을 매입하면, 신청자는 LH와 공공임대차 계약을 체결하고 시세의 30~50% 수준의 저렴한 임대료로 최대 20년간 안정적으로 거주할 수 있게 됩니다.

신청 시 유의사항과 필요 서류

절차를 원활하게 진행하기 위해 반드시 알아두어야 할 유의사항과 미리 준비해야 할 서류들이 있습니다. 하나라도 놓치면 매입이 불가 통보될 수 있으니 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

주요 유의사항

  • 현장 실태조사 협조

    LH 직원이 주택 내부 상태(하자, 불법 여부)를 확인하기 위해 방문 시, 반드시 집을 개방하고 조사에 협조해야 합니다. 연락이 두절되거나 집을 보여주지 않으면 매입이 취소될 수 있습니다.

  • 미납 관리비 완납

    LH가 주택을 낙찰받은 후, 기존에 미납된 관리비가 있다면 신청자가 정해진 기한까지 모두 납부해야 합니다. 기한 내 완납하지 않으면 매입이 취소되고 우선매수권도 잃게 됩니다.

  • 다가구주택 특례

    다가구주택은 건물 전체 세대가 모두 전세사기 피해자로 결정되고, 모든 세대가 사전협의를 신청해야만 매입 절차를 진행할 수 있습니다.

핵심 구비서류 목록

신청 단계별로 필요한 서류가 다르지만, 사전협의 신청 시 기본적으로 다음 서류들을 준비해야 합니다. 자세한 양식과 추가 서류는 LH 청약플러스 공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

서류 구분 주요 서류명
공사 양식 사전협의 신청서, 개인정보 동의서, 매입요건 동의서 등
피해 증빙 전세사기 피해사실 결정통지서, 임대차계약서 사본, 경매개시 안내문 등
기본 서류 등기사항전부증명서, 건축물현황도, 신분증, 주민등록등·초본 등

마무리

전세사기 피해자 특별법에 따른 우선매수권 LH 양도는 후순위 임차인이 주거 안정을 되찾을 수 있는 중요한 제도입니다. 절차가 다소 복잡하고 준비할 서류가 많지만, LH 지역본부 담당자와 충분히 상담하고 공고문을 숙지하여 차근차근 진행하는 것이 중요합니다.

이러한 법적 절차와 별개로, 새로운 전세 계약을 알아볼 때는 계약하려는 집의 권리관계나 시세 대비 보증금 수준이 안전한지 미리 확인하는 것이 필수입니다. 안심등기에서는 등기부등본의 위험 신호, 시세 대비 보증금 구조 등을 분석하여 계약 진행 가능 상태를 미리 확인해 볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처