한 줄 답변
전세사기 특별법에 따라 피해자로 결정된 임차인은 살고 있는 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 법원이나 세무서에 직접 유예 또는 정지를 신청하여 매각을 1년간 멈추고 주거를 보장받을 수 있습니다.
경매·공매 유예 및 정지 신청이란?
전세사기 피해자로 결정되었는데 살고 있는 집이 경매나 공매로 넘어가는 상황이라면 막막할 수 있습니다. 이전에는 경매를 신청한 채권자만 유예나 정지를 요청할 수 있었지만, 이제는 다릅니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 시행되면서, 피해 임차인이 직접 경매나 공매 절차를 일시적으로 멈춰달라고 요청할 수 있게 되었습니다.
이는 피해 임차인이 갑작스럽게 집을 잃는 것을 막고, 피해주택을 매입하거나 이주 계획을 세우는 등 대응할 시간을 벌어주기 위한 제도입니다.
경매와 공매, 어떻게 다른가요?
신청 방법과 제출 서류가 다르기 때문에 내가 처한 상황이 경매인지 공매인지 먼저 구분해야 합니다.
| 구분 | 경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 주체 | 법원 (민사집행법) | 한국자산관리공사(캠코), 세무서, 지자체 (국세징수법) |
| 주요 원인 | 개인 간의 채무 (대출금, 보증금 미반환 등) | 세금 체납 (국세, 지방세) |
| 확인 방법 | 대법원 법원경매정보 사이트 | 온비드(Onbid) 사이트 |
신청 방법 알아보기
경매와 공매는 신청 대상과 절차가 다르므로, 해당하는 내용을 정확히 확인하고 진행해야 합니다.
1. 경매 유예·정지 신청
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신청 대상
전세사기 피해자로 결정된 임차인
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신청 기한
매각기일 전까지
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신청 장소
해당 주택 소재지의 관할 지방법원
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필요 서류
경매유예등 신청서 (법원에 비치), 전세사기피해자 결정문, 신분증 등
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유예 기간
기본 1년, 필요시 연장 가능
2. 공매 유예·정지 신청
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신청 대상
전세사기 피해자로 결정된 임차인
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신청 기한
매각결정기일 전까지
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신청 장소
해당 주택을 압류한 관할 세무서 또는 주택 소재지 관할 지자체
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필요 서류
공매 유예·정지 신청서, 전세사기피해자 결정문 사본, 임대차계약서 사본, 신분증 등
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유예 기간
기본 1년, 필요시 연장 가능
마무리
전세사기 피해로 거주 중인 주택에 경매나 공매 절차가 시작됐다면, 먼저 본인이 전세사기피해자 결정 대상에 해당하는지 확인하고 경·공매 유예 또는 정지 신청 가능 여부를 검토하는 것이 중요합니다. 이 제도는 경매나 공매 절차를 일정 기간 늦춰 피해 임차인이 주거와 보증금 회수를 위한 대응 방안을 준비할 시간을 확보하는 데 도움이 될 수 있습니다.
다만 유예나 정지가 보증금 반환 자체를 보장하는 것은 아니므로, 현재 경·공매 진행 단계와 배당요구 종기일, 선순위 권리, 예상 배당액도 함께 확인해야 합니다.
피해 발생 후 대응 절차를 준비하는 것도 필요하지만, 새로운 계약을 시작하기 전에는 등기부등본의 권리관계와 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 위험 신호를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
안심등기에서는 등기부등본에 경매개시결정등기, 압류, 가압류 등 소유권이나 처분 권한을 제한하는 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.
이는 이미 강제집행 절차가 시작됐거나 임대인의 재산 처분이 제한된 상태일 수 있어, 새로운 임차인이 보증금을 충분히 회수하기 어려울 가능성이 있다는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>
따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리의 발생 원인과 현재 진행 상태, 선순위 권리 및 보증금 회수 구조를 확인하고 계약 진행 여부를 다시 검토하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_RIGHTS_RESTRICTION>
또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 경매 관련 등기 변경이나 압류·가압류 말소 등 등기부등본의 권리변동이 감지되면 알림을 제공하며, 계약금이나 잔금을 지급하기 전 변경된 정보를 기준으로 계약 진행 가능 상태를 다시 확인할 수 있습니다.
실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?
계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 등기부상 경매개시결정등기는 계약 진행이 어려운 ‘부적격’ 사유에 해당하지만, 이미 거주 중인 전세사기 피해 임차인은 특별법을 통해 구제받을 수 있습니다.
전세사기 특별법에 따라 피해자로 결정된 임차인은 거주 중인 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 직접 법원이나 세무서에 유예 또는 정지를 신청할 수 있습니다. 이는 피해 임차인의 주거 안정을 보장하고 대응 시간을 벌어주기 위한 제도입니다.
경매는 개인 간 채무 문제로 법원에서 진행하며, 공매는 주로 세금 체납으로 인해 자산관리공사나 세무서에서 진행합니다. 각각 신청 기한, 장소, 필요 서류가 다르므로 정확히 확인하고 매각기일 전에 신청해야 합니다.
유예·정지 기간은 기본 1년이며 필요시 연장이 가능합니다. 이 제도를 통해 갑작스러운 퇴거 위기에서 벗어나 피해주택 매입, 이주 계획 수립 등 다음 단계를 준비할 시간을 확보할 수 있습니다.