근저당 확인방법, 등기부등본 을구에서 채권최고액 보는 순서

인터넷등기소에서 등기부등본을 발급할 때, 반드시 ‘말소사항 포함’으로 선택해 발급받으세요. 현재 유효한 권리뿐만 아니라 과거에 어떤 권리가 있다가 사라졌는지 흐름을 파악하는 데 도움이 됩니다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다. 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리는 ‘을구’에 기재됩니다. 을구의 ‘등기목적’ 란에 ‘근저당권설정’이라고 적힌 항목을 찾으세요.

근저당권설정 등기 항목의 ‘권리자 및 기타사항’ 란에서 ‘채권최고액’과 금액을 확인합니다. 은행은 보통 실제 대출 원금의 120% ~ 130%를 채권최고액으로 설정합니다. 이 금액이 집주인이 갚아야 할 최대 빚의 규모입니다.

을구에 근저당권이 여러 개일 수 있습니다. 각 항목의 순위번호 옆에 붉은 줄(말소 표시)이 없는, 현재 유효한 모든 근저당권의 채권최고액을 더해야 합니다. 이것이 이 집에 설정된 총 선순위 담보채권 금액입니다.

‘총 채권최고액 + 내 보증금’의 합계가 주택의 시장 참고가나 예상 경매 낙찰가와 비교해 안전한 범위에 있는지 계산합니다. 이 계산이 근저당 확인의 최종 단계입니다.

압류, 가압류, 가처분, 경매개시등기는 모두 집의 처분을 제한하거나 소유권에 대한 분쟁이 있음을 의미합니다. 안심등기에서는 이런 권리가 하나라도 확인되면 계약 진행이 어려운 ‘진행 제한’ 상태로 판단합니다. 잔금일 전까지 말소하는 조건의 특약을 반드시 넣어야 합니다. 근저당권과 배당순위의 관계를 이해하면 왜 위험한지 알 수 있습니다.

가등기는 미래의 소유권 변동을 예고하며, 신탁등기는 실제 소유 및 처분 권한이 신탁회사에 있음을 의미합니다. 두 경우 모두 현재 등기부상 소유자와의 계약이 무효가 될 수 있는 중대한 위험 신호입니다. 안심등기에서는 가등기는 ‘진행 제한’, 신탁등기는 ‘추가 확인 필요’로 판단하고 신탁원부 확인 등의 조치를 안내합니다.

‘을구’에서 발견되는 임차권등기는 이전 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 설정한 권리입니다. 임대인의 보증금 반환 능력이 부족했을 수 있다는 신호입니다. 안심등기에서는 이를 ‘조치 후 진행’으로 판단하며, 잔금 지급 전까지 해당 임차권등기가 완전히 말소되는지 반드시 확인해야 합니다.