근저당권 있는 집, 전세보증금반환보증 가입은 어떻게 되나요?

한 줄 답변

근저당권이 있어도 전세보증금반환보증 가입은 가능하지만, 등기부등본의 근저당권 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 주택 가격의 일정 비율을 넘지 않아야 합니다. 보증기관의 심사 기준을 통과하지 못하면 가입이 거절될 수 있습니다.

근저당권, 보증보험 심사에서 중요하게 보는 이유

근저당권은 집주인이 집을 담보로 은행 등에서 돈을 빌릴 때 설정하는 권리입니다. 만약 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 근저당권을 설정한 채권자가 다른 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 권리를 갖습니다. (민법 제356조) 이것이 바로 임차인의 보증금보다 순위가 앞서는 ‘선순위채권’이 됩니다.

전세보증금반환보증은 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험에 대비하는 최후의 안전장치입니다. 보증기관(HUG, HF 등)은 보증사고 발생 시 임차인에게 보증금을 대신 돌려준 뒤, 임대인에게 그 돈을 청구(구상권 행사)합니다. 하지만 집에 과도한 선순위채권이 있으면 경매 시 보증기관이 회수할 돈이 줄어들기 때문에, 가입 심사 단계에서 근저당권 규모를 매우 중요하게 따져보는 것입니다.

보증기관은 어떻게 심사하나요?

HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사)는 근저당권이 설정된 주택의 보증보험 가입 심사 시, 선순위채권과 임차보증금의 합이 주택가격을 초과하지 않을 것을 기본 요건으로 합니다. 세부 기준은 조금씩 다를 수 있지만, 공통적으로 확인하는 핵심 계산식은 다음과 같습니다.

항목설명
선순위채권액등기부등본 을구의 근저당권 채권최고액 + 나보다 먼저 전입신고한 다른 임차인들의 보증금 총액
주택가격KB시세, 부동산테크 시세, 공시가격 등을 기준으로 보증기관이 산정한 가격
가입 조건 (HUG 예시)(선순위채권액 + 내 전세보증금) ≤ 주택가격

예를 들어 주택가격이 3억원이고 선순위 근저당권 채권최고액이 1억원이라면, 내 전세보증금은 2억원을 넘지 않아야 가입 조건을 만족할 수 있습니다. 이 기준을 초과하면 보증보험 가입이 거절될 가능성이 높습니다. HUG의 구체적인 가입 요건은 별도 확인이 필요합니다.

안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

계약 전 무엇을 확인해야 할까요?

근저당권이 있는 집을 계약하고 보증보험에 가입하려면, 계약서에 도장을 찍기 전에 몇 가지 사항을 반드시 확인해야 합니다. 안전장치를 마련하는 과정이라고 생각하고 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋습니다.

  • 등기부등본 '을구' 확인하기

    등기부등본 을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리관계가 기재됩니다. '채권최고액'이 얼마인지, 채권자는 누구인지, 공동담보로 잡힌 다른 부동산은 없는지 확인해야 합니다. 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액 기준으로 위험도를 판단해야 합니다.

  • '잔금일 동시 말소' 특약 협의

    근저당권 금액이 과도하여 보증보험 가입이 어렵다고 판단되면, 임대인에게 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소해달라고 요청할 수 있습니다. 이 경우 ‘임대인은 잔금일에 전세보증금을 받아 즉시 근저당권을 말소하며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다’는 내용의 특약을 반드시 계약서에 명시해야 합니다. (근저당권 말소 조건부 계약 시 주의사항)

  • 보증금 조정 또는 반전세 협의

    근저당권 말소가 어렵다면, 보증금을 낮춰 선순위채권과의 합계가 보증기관 기준을 충족하도록 조정하는 방법도 있습니다. 보증금 일부를 월세로 전환하는 '반전세' 계약도 대안이 될 수 있습니다. (보증부 월세 계약 알아보기)

마무리

전세보증금반환보증은 보증금 미반환 위험을 막아주는 강력한 안전장치이지만, 만능은 아닙니다. 근저당권과 같은 선순위채권이 과도하면 애초에 가입 자체가 거절될 수 있기 때문입니다. 따라서 계약 전 등기부등본의 채권최고액을 확인하고, 내 보증금과의 합계가 안전한 범위 내에 있는지 미리 따져보는 습관이 중요합니다.

이러한 등기부등본 확인, 선순위채권 계산, 보증보험 가입 가능성 예측 등 복잡하고 번거로운 과정들을 안심등기에서 한번에 확인해볼 수 있습니다. 계약하려는 집의 주소와 보증금 정보만으로 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 다양한 위험 신호를 미리 점검하고 안전한 계약을 준비하는 데 도움을 받을 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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판단 근거 및 출처