근저당권 있는 집, 전세보증금반환보증 가입 거절될까요?

한 줄 답변

근저당권이 있어도 전세보증금반환보증 가입은 가능할 수 있습니다. 보증기관은 등기부등본의 근저당권 채권최고액과 내 전세보증금을 더한 금액이 주택 시세의 일정 비율 이내일 경우 가입을 승인해주는 편입니다.

근저당권, 왜 확인해야 할까요?

근저당권은 임대인이 집을 담보로 은행 등 금융기관에서 돈을 빌릴 때 설정하는 권리입니다. 만약 임대인이 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 근저당권을 설정한 채권자가 다른 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 권리를 가집니다. (민법 제357조) 이는 임차인의 보증금 회수 순위에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

등기부등본 을구에서 근저당권의 채권최고액, 채권자, 설정일 등을 확인할 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 실제 대출 원금이 아닌, 원금의 120~130% 수준으로 설정되는 '채권최고액'을 기준으로 위험도를 판단해야 한다는 점입니다. 자세한 내용은 관련 글을 참고할 수 있습니다.

전세보증금반환보증의 역할

전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관(HUG, HF 등)이 대신 보증금을 임차인에게 지급하고 임대인에게 회수하는 금융 상품입니다. 보증금 미반환 위험을 막아주는 가장 확실한 안전장치 중 하나입니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

보증기관은 가입 심사 시 주택 가격, 선순위채권, 임대인 신용, 주택 상태 등 다양한 요소를 종합적으로 평가하여 가입 가능 여부와 한도를 결정합니다.

근저당권이 보증보험 심사에 미치는 영향

보증기관은 근저당권을 '선순위채권'으로 보고, 보증 심사의 핵심 기준으로 삼습니다. 일반적으로 HUG(주택도시보증공사)의 가입 기준은 다음과 같습니다.

구분 HUG 보증보험 가입 조건
선순위채권 + 전세보증금 주택가격 이내
전세보증금 주택가격의 90% 이내

여기서 '선순위채권'은 주로 등기부등본의 근저당권 채권최고액을 의미하며, '주택가격'은 KB시세나 공시가격 등을 기준으로 산정됩니다. 즉, (근저당권 채권최고액 + 내 전세보증금) ≤ 주택가격 이라는 조건을 만족해야 가입이 가능할 수 있습니다.

안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

계약 전 무엇을 확인하고 요구해야 할까요?

근저당권이 있는 집에 전세계약을 고려하고 있다면, 보증보험 가입 가능성을 높이고 위험을 줄이기 위해 다음 사항들을 확인하고 임대인과 협의하는 것이 좋습니다.

  • 근저당권 말소 또는 감액 조건부 계약

    가장 안전한 방법은 잔금 지급과 동시에 근저당권을 전부 또는 일부 말소하여 '선순위채권 + 보증금' 합계를 주택가격 이내로 낮추는 것입니다. 이 조건은 반드시 계약서 특약사항에 명시해야 법적 효력을 가집니다.

  • 전세보증금 조정

    임대인이 근저당권 말소를 거부한다면, 전세보증금을 낮춰 합계 금액이 보증 가입 기준을 충족하도록 조정하는 방법을 협의해볼 수 있습니다. 보증금을 낮추는 대신 월세를 일부 내는 보증부 월세(반전세) 계약도 대안이 될 수 있습니다.

  • 대항력과 우선변제권 확보

    보증보험 가입이 어렵다면, 최소한의 법적 보호 장치를 마련해야 합니다. 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. (주택임대차보호법 제3조의2)

마무리

근저당권이 설정된 집이라고 해서 무조건 위험한 것은 아닙니다. 중요한 것은 근저당권의 채권최고액과 내 보증금의 합계가 주택의 가치에 비해 얼마나 되는지를 객관적으로 파악하는 것입니다. 등기부등본 을구의 채권최고액, 주택 시세, 그리고 보증기관의 가입 기준을 계약 전에 꼼꼼히 따져보는 습관이 필요합니다.

이러한 항목들을 직접 계산하고 판단하기는 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금 정보를 입력하는 것만으로 이 모든 과정을 분석하여, 계약의 위험도와 전세보증금반환보증 가입 가능성을 미리 진단해볼 수 있습니다. 복잡한 권리관계를 계약 전에 미리 확인하여 안전을 지키는 데 도움이 될 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처