근저당권 있으면 HUG 전세보증보험 가입, 어떻게 되나요?

한 줄 답변

근저당권이 있어도 HUG 전세보증금반환보증에 가입할 수 있습니다. 다만, 등기부등본의 채권최고액과 내 전세보증금을 더한 금액이 주택가액(시세의 90%)을 넘지 않아야 합니다.

근저당권, 등기부등본 을구에서 확인하는 담보권입니다

근저당권은 집주인(채무자)이 은행 등 금융기관(채권자)에서 돈을 빌리면서 집을 담보로 제공할 때 설정하는 권리입니다. 만약 집주인이 돈을 갚지 못하면, 채권자는 이 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 다른 권리자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. (민법 제356조)

이 권리는 등기부등본의 ‘을구’에 기록되며, 실제 빌린 돈(원금)보다 20~30% 많은 ‘채권최고액’으로 표시됩니다. 임차인에게 근저당권은 나보다 먼저 돈을 받아 갈 권리, 즉 ‘선순위채권’이 될 수 있어 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

HUG 보증보험, 보증기관 기준으로 가입 여부가 달라집니다

HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 보증금을 지급해 주는 안전장치입니다. 하지만 모든 집에 가입할 수 있는 것은 아니며, HUG가 정한 가입 요건을 충족해야 합니다.

HUG는 보증 심사 시 주택의 가격, 선순위채권, 임차인의 대항력 등 여러 요소를 종합적으로 평가합니다. 근저당권은 이 중 ‘선순위채권’으로 계산되어 가입 가능 여부에 직접적인 영향을 줍니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

근저당권과 보증보험, 어떻게 연결되나요?

HUG는 보증보험 가입 심사 시, 해당 주택에 설정된 선순위채권과 임차인의 전세보증금 합계가 주택가액 이내인지를 핵심 기준으로 봅니다. 여기서 주택가액은 통상 시세의 90%로 계산됩니다.

HUG 가입 조건
선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가액 (시세의 90%)

즉, 등기부등본 을구의 근저당권 채권최고액과 내가 계약할 전세보증금의 합계가 HUG가 인정한 주택가액보다 낮거나 같아야 보증보험에 가입할 수 있습니다. 이 기준을 넘으면 가입이 거절될 수 있습니다.

안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

계약 전에는 이렇게 판단하세요

근저당권이 설정된 집을 계약할 때는 다음 두 가지를 확인하고 결정하는 것이 좋습니다.

  • 잔금일에 근저당권 말소 조건으로 계약하기

    가장 안전한 방법입니다. 임대인이 전세보증금 잔금을 받아 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 조건입니다. 이 경우, 계약서 특약사항에 “임대인은 잔금 수령과 동시에 해당 주택의 근저당권을 즉시 상환하고 말소하며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다”는 내용을 명시해야 합니다.

  • 근저당권을 안고 계약할 경우, 가입 기준 확인하기

    근저당권이 유지되는 조건이라면, ‘채권최고액 + 내 보증금’이 주택가액 이내인지 반드시 계산해봐야 합니다. 기준을 초과한다면 보증보험 가입이 어려우므로, 보증금을 낮추거나 다른 매물을 알아보는 것이 좋습니다. 관련 내용은 「전세보증금반환보증, 근저당권 채권최고액 얼마까지 괜찮나?」 글에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.

마무리

근저당권이 있는 집이라고 무조건 위험한 것은 아닙니다. 중요한 것은 등기부등본 을구의 채권최고액과 내 전세보증금의 합계가 HUG의 보증 가입 기준선인 주택가액을 넘지 않는지 확인하는 것입니다.

이러한 계산과 등기부등본 확인, 특약 조건 검토는 계약 전에 꼼꼼히 따져봐야 할 필수 과정입니다. 이 항목들을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 안심등기에서 주소와 보증금을 입력해 「계약 진행 가능 상태」를 미리 점검해볼 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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판단 근거 및 출처