위반건축물 전세 계약, 보증금 회수와 배당순위에 문제 생길까요?

한 줄 답변

네, 위반건축물은 보증금 회수가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있고, 집이 경매에 넘어갈 경우 낙찰가가 낮아져 배당순위에서 밀려 보증금을 일부 또는 전부 잃을 위험이 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법 규정을 어겨 무단으로 증축, 개조, 용도 변경 등을 한 건물을 말합니다. 발코니를 무단으로 확장하거나, 세대 수를 늘리는 '방 쪼개기' 등이 대표적입니다. 이런 건물은 건축물대장에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시됩니다. (건축법)

임대인은 위반 사항을 바로잡을 때까지 이행강제금을 계속 내야 할 수 있습니다. 이 부담은 임대인의 재정 상태를 악화시켜 보증금 반환 능력을 떨어뜨릴 수 있습니다.

보증금 회수와 배당순위에 미치는 영향

위반건축물은 임차인의 보증금 회수에 크게 3가지 방식으로 영향을 미칩니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 거절

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 보증상품 가입을 거절합니다. 보증금을 지켜줄 가장 확실한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 경매 시 낮은 낙찰가

    위반건축물은 일반 매물보다 인기가 없어 경매 시 여러 번 유찰되거나 예상보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아올 배당순위 몫도 줄어듭니다.

  • 전세대출 제한

    은행 등 금융기관에서도 위반건축물을 담보로 한 전세대출을 제한하거나 거절하는 경우가 많아, 다음 임차인을 구하기 어려워질 수 있습니다. 이는 계약 만기 시 보증금 반환이 늦어지는 원인이 되기도 합니다.

안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

이는 위반 내용과 시정 가능 여부를 추가로 확인해야 하며, 전세대출이나 HUG·HF 전세보증금반환보증 심사에도 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

따라서 안심등기는 사용자에게 위반건축물의 발생 원인과 시정 가능 여부, 금융기관과 보증기관의 취급 가능 여부를 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_BUILDING_VIOLATION_STATUS>

또한 안심등기는 발급 시점의 조건부적격 판단 결과와 위반건축물 정보를 기록합니다. 이후 관련 자료가 보완되거나 등기부등본의 변동이 감지되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 정보를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

계약 전 확인하고 대처하는 방법

마음에 드는 집이 위반건축물이라면 계약을 포기해야만 할까요? 계약 전에 다음 사항들을 확인하고 대처할 수 있습니다.

확인 서류 확인할 내용
건축물대장 '위반건축물' 표시 여부와 위반 내용 확인
계약서 특약 '잔금 지급 전까지 위반건축물 시정 및 등재 말소' 조건 명시
임대인·중개사 위반 내용이 무엇인지, 시정이 가능한지, 예상 기간은 얼마인지 확인

마무리

위반건축물은 당장 큰 문제가 없어 보여도, 보증보험 가입 거절, 경매 시 불리한 배당순위 등 결정적인 순간에 임차인의 보증금 회수가능성을 위협할 수 있습니다. 따라서 계약 전 건축물대장을 통해 위반 여부를 반드시 확인하고, 시정 계획을 특약으로 명시하는 등 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.

이러한 건축물대장 확인과 위험 신호 분석은 직접 하기 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금 정보를 입력하면 건축물대장상 위반 여부를 포함한 계약의 전반적인 위험도를 「계약 진행 가능 상태」로 쉽게 확인할 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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판단 근거 및 출처